Wohnbauförderung und Anlegerwohnung: geförderter oder freifinanzierter Neubau?

Zwei Systeme: gefördert und freifinanziert

In Österreich entstehen Wohnungen in zwei Welten. Der geförderte Wohnbau wird über Landesdarlehen, Zuschüsse oder Annuitätenzuschüsse aus der Wohnbauförderung der Länder finanziert; dafür gelten Obergrenzen für Baukosten, Wohnungsgröße, Einkommen der Bewohner und oft auch für die Miete. Der freifinanzierte Wohnbau, dazu zählen fast alle Vorsorgewohnungen unserer Bauträger-Partner, wird ohne öffentliche Mittel errichtet und unterliegt keiner dieser Auflagen. Der Kaufpreis ist höher, die Verwendung frei.

Die Wohnbauförderung ist Ländersache. Jedes der neun Bundesländer hat ein eigenes Gesetz mit eigenen Sätzen, Einkommensgrenzen und Laufzeiten, und die Regelungen ändern sich fast jährlich. Konkrete Beträge nennen wir deshalb nicht; sie stehen auf den Förderseiten der Länder und ändern sich schneller als jeder Ratgeber. Was sich nicht ändert, ist das Prinzip: Förderung ist an Nutzung gebunden.

Landesförderungen am Beispiel Steiermark, Wien und Oberösterreich

Steiermark fördert Eigentum im Geschoßbau über Landesdarlehen mit langer Laufzeit und niedrigem Zins sowie den geförderten Mietwohnungsbau gemeinnütziger und gewerblicher Bauträger. Voraussetzung für die Eigentumsförderung ist der Hauptwohnsitz des Käufers und die Einhaltung von Einkommensgrenzen. Eine Vermietung ist nur mit Zustimmung der Förderstelle möglich und in der Praxis an die Rückzahlung oder an eine förderrechtlich begrenzte Miete gebunden.

Wien setzt fast vollständig auf den geförderten Mietwohnungsbau über gemeinnützige Bauvereinigungen und die Wohnbauinitiative; geförderte Eigentumswohnungen spielen eine kleine Rolle. Für Anleger relevant ist die Kehrseite: Der große geförderte Sektor mit gedeckelten Mieten begrenzt das Mietniveau im freifinanzierten Markt nach oben, was die Renditen in Wien gegenüber Graz oder Linz drückt.

Oberösterreich fördert Eigentum und Miete mit Landesdarlehen und Zuschüssen und hat Modelle für junges Wohnen. Auch hier gilt: Hauptwohnsitz, Einkommensgrenze, Rückforderung bei zweckwidriger Verwendung. Ähnliche Grundmuster gelten in allen anderen Ländern.

Vermietungsauflagen: warum die geförderte Eigentumswohnung keine Anlegerwohnung ist

Wer eine geförderte Eigentumswohnung kauft, verpflichtet sich in der Regel, sie als Hauptwohnsitz zu nutzen, meist für die Laufzeit des Förderdarlehens oder eine festgelegte Bindungsfrist von 10 bis 20 Jahren. Eine Vermietung ist ohne Zustimmung der Förderstelle eine zweckwidrige Verwendung. Die Folgen: vorzeitige Fälligstellung des Landesdarlehens, Rückforderung von Zuschüssen und in manchen Ländern Verzinsung rückwirkend zum Marktzins.

Einzelne Länder erlauben die Vermietung geförderter Eigentumswohnungen unter Auflagen: Die Miete darf einen förderrechtlichen Höchstsatz nicht übersteigen, der Mieter muss die Einkommensgrenzen erfüllen, die Vermietung ist zu melden. Damit wird die Wohnung zwar vermietbar, aber zu einer Miete, die oft 20 bis 30 % unter dem freien Marktniveau liegt. Für eine Anlegerrechnung ist das selten attraktiv; die Förderung spart Zinsen, die gedeckelte Miete kostet Ertrag.

Rückzahlung bei Vermietung oder Verkauf

Beim Verkauf einer geförderten Wohnung innerhalb der Bindungsfrist wird das Landesdarlehen in der Regel fällig; der Käufer kann es nur übernehmen, wenn er selbst die Fördervoraussetzungen erfüllt, also Hauptwohnsitz und Einkommensgrenze. Ein Anleger als Käufer erfüllt sie nicht. Für ihn ist eine geförderte Wohnung deshalb eine Wohnung mit einem Darlehen, das er ablösen muss, und mit einer Vermietungsbeschränkung, die nachwirken kann. Vor einem Kauf aus zweiter Hand ist die Förderakte einzusehen: Restlaufzeit der Bindung, Höhe des Landesdarlehens, Zustimmungserfordernisse. Ihr Anwalt oder Notar prüft das im Rahmen des Kaufvertrags.

Für Anleger, die bereits eine geförderte Wohnung besitzen, etwa aus früherer Eigennutzung, gilt: Vor der Vermietung die Förderstelle fragen. Häufig ist die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens die sauberste Lösung; danach ist die Wohnung frei vermietbar wie jede andere Eigentumswohnung. Die Rückzahlung ist steuerlich keine Werbungskosten, nur die Zinsen des Ersatzkredits sind es. Wie danach Mieteinkünfte besteuert werden, steht unter Vorsorgewohnung und Steuer.

Geförderte Mietwohnung als Anlegerobjekt: der Bauträger mit Förderung

Interessanter ist der Weg über den Bauträger. Errichtet ein gewerblicher Bauträger ein Wohnhaus mit Wohnbauförderung des Landes, fließen die Landesmittel in die Errichtung; die Wohnungen werden anschließend zu förderrechtlich begrenzten Mieten vermietet, und in einigen Ländern können sie an Anleger verkauft werden, die die Förderauflagen übernehmen. Der Kaufpreis liegt dann unter dem freifinanzierten Neubau, weil die Baukostenobergrenze der Förderung eingehalten wurde und das Landesdarlehen mitgeht.

Die Rechnung dazu ist ehrlich zu führen. Auf der Habenseite stehen ein günstigerer Kaufpreis, ein zinsgünstiges Landesdarlehen als Teil der Finanzierung und meist eine sichere Vermietung, weil geförderte Wohnungen stark nachgefragt sind. Auf der Sollseite stehen eine gedeckelte Miete für die Dauer der Bindung, oft 15 bis 30 Jahre, eingeschränkte Mieterauswahl über Einkommensgrenzen, Zustimmungspflichten beim Verkauf und ein enger Käuferkreis beim Wiederverkauf. Die Bruttorendite liegt meist bei 3 bis 3,5 % und verhält sich stabil, aber ohne Aufwärtspotenzial bei der Miete. Nach Ablauf der Bindung wird die Wohnung frei, was für langfristige Anleger mit Pensionshorizont ein Argument sein kann, siehe Anlegerwohnung als Pensionsvorsorge.

Mietkauf und Kaufoption: Anleger sind hier ausgeschlossen

Gemeinnützige Bauvereinigungen bieten geförderte Mietwohnungen mit Kaufoption nach fünf Jahren an. Dieses Modell ist für Bewohner gedacht: Nur der Mieter selbst kann die Option ziehen, und nach dem Kauf gelten Spekulationsbeschränkungen, bei denen die Bauvereinigung bei einem Weiterverkauf innerhalb von 15 Jahren nachfordern kann. Als Anlegermodell eignet es sich nicht, auch wenn Kaufoptionswohnungen auf Portalen gelegentlich so beworben werden.

Fördermodelle, die Anlegern tatsächlich nützen

• Freifinanzierter Neubau mit Vorsteuerabzug: Das steuerliche Paket der Vorsorgewohnung ist faktisch die Anlegerförderung des Bundes. 20 % Umsatzsteuer auf den Kaufpreis werden bei Vermietung als Unternehmer zurückgeholt, die Vermietung selbst unterliegt 10 %, siehe Umsatzsteuer-Option. Gegenüber einem Landesdarlehen ist der Vorteil größer und frei von Mietobergrenzen.
• Beschleunigte AfA: 4,5 % im ersten, 3 % im zweiten Jahr für Anschaffungen seit Juli 2020, danach 1,5 %.
• Sanierungsförderung: Bundes- und Landesförderungen für thermische Sanierung und Heizungstausch stehen auch vermietenden Eigentümern offen, meist über die Eigentümergemeinschaft. Bei Bestandswohnungen mit schlechtem Energieausweis kann das ein Kaufargument sein.
• Anlegermodelle einzelner Länder: Einige Länder haben gefördertem Mietwohnungsbau durch private Investoren geöffnet, mit Mietzinsobergrenze und Bindungsfrist. Ob ein solches Modell aktuell offen ist, ändert sich mit jeder Legislaturperiode; fragen Sie beim Bauträger nach der konkreten Förderzusage.

Nicht für Anleger gedacht sind hingegen die Gebührenbefreiungen für Grundbuch- und Pfandrechtseintragung aus dem Wohnbaupaket des Bundes; sie gelten nur für den dringenden Wohnbedarf des Käufers, also den Hauptwohnsitz. Auch die Zinszuschüsse der Länder für Eigenheimkredite sind Eigennutzern vorbehalten.

Entscheidung: gefördert oder frei?

Für die meisten Anleger ist der freifinanzierte Neubau oder der Bestand die bessere Anlegerwohnung; die geförderte Wohnung mit Anlegeröffnung passt zu sehr langen Horizonten und Sicherheitsdenken. Die steuerliche und förderrechtliche Prüfung des konkreten Objekts übernehmen Steuerberater und Anwalt; eine Förderakte liest man vor dem Kaufvertrag, nicht danach.

Ob ein Projekt gefördert oder freifinanziert ist, steht bei jedem Objekt in Ihrem Anlegerprofil dabei, auch bei Off-Market-Wohnungen, die nicht auf Portale kommen. Wie sich Kaufpreis, Vorsteuer und Miete netto vergleichen, rechnen Sie im Rechner.

Häufige Fragen