Praxis · Österreich und Deutschland
Erstvermietung und Mieterauswahl: Marktmiete, Inserat, Bonitätsprüfung, Mietanbot und Übergabe in drei bis sechs Wochen
Zwischen Schlüsselübergabe durch den Bauträger und der ersten Mietzahlung liegen im Normalfall drei bis sechs Wochen. Wer den Ablauf kennt, verkürzt diese Zeit, vermeidet einen Mieter, der nach acht Monaten aufhört zu zahlen, und bleibt rechtlich auf der sicheren Seite. Dieser Leitfaden führt vom Mietpreis über Inserat, Besichtigung, Selbstauskunft und Bonitätsprüfung bis zu Mietanbot, Vertrag und Übergabe, für Österreich und Süddeutschland.
Schritt 1: Die Marktmiete ermitteln, nicht die Wunschmiete
Die Miete aus der Prognoserechnung des Bauträgers ist ein Planwert, kein Marktpreis. Prüfen Sie vor dem Inserat drei Quellen: aktuelle Angebote vergleichbarer Wohnungen im selben Grätzel oder Stadtteil (gleiche Größe, Baujahr, Ausstattung, Stockwerk), die Vermietungsdauer dieser Inserate und, falls vorhanden, die tatsächlich erzielten Mieten der Nachbarwohnungen im Haus. Ein Inserat, das nach drei Wochen noch online ist, war zu teuer. Bei Altbau im Vollanwendungsbereich ersetzt der Richtwert samt Zuschlägen die Marktrecherche. Als Richtwerte 2026 liegen Neubau-Nettomieten in Graz bei rund 13 €/m², in Wien bei 14 bis 17 €/m², in München bei 20 bis 24 €/m². Eine Miete 5 % unter dem Spitzenwert bringt oft mehr als ein Monat Leerstand kostet: Ein Monat ohne Miete sind 8,3 % der Jahresmiete.
Schritt 2: Das Inserat mit Pflichtangaben
In Österreich müssen Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienzfaktor aus dem Energieausweis im Inserat stehen; in Deutschland verlangt das Gebäudeenergiegesetz Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlende Angaben sind Verwaltungsstrafen ausgesetzt und wirken unprofessionell. Nennen Sie Nettomiete, Betriebskosten-Akonto, Umsatzsteuer und Gesamtbetrag getrennt, dazu Kaution, Befristung, Bezugstermin, Stellplatz und Nutzfläche. Zehn helle Fotos bei Tageslicht, ein Grundriss mit Maßen und eine Lagebeschreibung mit Gehminuten zu Öffi, Nahversorger und Uni ersetzen jeden Werbetext. Formulierungen wie „nur an Österreicher“ oder „keine Familien“ verstoßen gegen das Gleichbehandlungsgesetz beziehungsweise das AGG und werden abgemahnt.
Schritt 3: Besichtigungen straff organisieren
Bewährt haben sich zwei Blöcke an unterschiedlichen Tagen mit Einzelterminen im Abstand von 20 Minuten; Sammelbesichtigungen sparen Zeit, drücken aber die Verhandlungsposition ernsthafter Interessenten und liefern wenig Eindruck von der Person. Legen Sie Selbstauskunft, Energieausweis, Betriebskostenaufstellung und den Vertragsentwurf bereit, damit Interessenten noch vor Ort entscheiden können. Wer in der Besichtigung nach der Kündigungsmöglichkeit fragt, plant kurz; wer nach Arbeitsweg und Schule fragt, plant lang.
Schritt 4: Selbstauskunft und Bonität
Die Selbstauskunft darf alles fragen, was für das Mietverhältnis erheblich ist: Name, Anschrift, Geburtsdatum, Zahl der einziehenden Personen, Beruf, Arbeitgeber, Dauer des Dienstverhältnisses, Nettoeinkommen, laufende Mietverhältnisse, Haustiere, Exekutions- oder Insolvenzverfahren. Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Herkunft, Parteizugehörigkeit, Vorstrafen oder Krankheiten. Angaben zur Bonität muss der Interessent wahrheitsgemäß machen; eine Lüge über das Einkommen berechtigt zur Anfechtung des Vertrags. Unterlagen abgelehnter Bewerber sind nach der DSGVO zu löschen, sobald die Wohnung vergeben ist.
| Nachweis | Österreich | Deutschland |
|---|---|---|
| Einkommen | Letzte drei Gehaltsabrechnungen oder Einkommensteuerbescheid, Arbeitsvertrag | Letzte drei Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, bei Selbstständigen Steuerbescheid |
| Zahlungsverhalten | KSV1870-Auskunft (mit Einwilligung des Interessenten), Mietschuldenfreiheitsbestätigung des Vorvermieters | Schufa-Bonitätsauskunft (der Bewerber holt sie selbst), Mietschuldenfreiheitsbescheinigung |
| Identität | Lichtbildausweis, Meldezettel | Personalausweis, Meldebescheinigung |
| Faustregel | Bruttomiete höchstens ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens; bei Studierenden Bürgschaft der Eltern | Warmmiete höchstens ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens; Elternbürgschaft oder Mitunterzeichnung |
Vertrauen Sie keinem einzelnen Signal. Ein makelloser Auftritt ersetzt keine Gehaltsabrechnung; ein Selbstständiger mit drei Jahren Steuerbescheiden ist sicherer als ein Angestellter in der Probezeit. Rufen Sie den Vorvermieter an, nicht nur den Arbeitgeber.
Schritt 5: Gleichbehandlung bei der Auswahl
Sie dürfen frei entscheiden, an wen Sie vermieten, aber nicht aus verbotenen Gründen ablehnen. In Österreich verbietet das Gleichbehandlungsgesetz beim Zugang zu Wohnraum Benachteiligung wegen ethnischer Zugehörigkeit und Geschlecht, in Deutschland das AGG darüber hinaus wegen Religion, Behinderung, Alter und sexueller Identität, mit einer Ausnahme für Vermieter mit höchstens 50 Wohnungen, die nicht für die ethnische Herkunft gilt. Praktisch schützt Sie ein dokumentiertes, sachliches Auswahlkriterium: Bonität, Haushaltsgröße passend zur Wohnung, Dauer des gewünschten Mietverhältnisses. Begründen Sie Absagen nicht inhaltlich; „Wir haben uns für einen anderen Bewerber entschieden“ reicht.
Schritt 6: Mietanbot, Vertrag, Übergabe
In Österreich ist das schriftliche Mietanbot üblich: Der Interessent bietet verbindlich an, die Wohnung zu den genannten Konditionen zu mieten, meist mit einer Annahmefrist von einer Woche. Nehmen Sie an, ist der Vertrag geschlossen. Achten Sie darauf, dass die Befristung schon im Anbot steht und beide Seiten den späteren Vertrag eigenhändig unterschreiben, weil die Befristung sonst unwirksam ist (Mietvertrag richtig gestalten). Vor der Schlüsselübergabe müssen Kaution und erste Miete eingelangt sein, keine Ausnahme. Bei der Übergabe protokollieren Sie Zählerstände, Schlüssel, Zustand und Mängel mit Fotos, übergeben Energieausweis und Hausordnung und unterschreiben als Unterkunftgeber den Meldezettel. Melden Sie den Mieterwechsel der Hausverwaltung und dem Energieversorger.
Zeitplan: drei bis sechs Wochen
- Woche 1: Endreinigung, Fotos, Energieausweis, Preisrecherche, Vertragsentwurf und Selbstauskunft vorbereiten, Inserat schalten.
- Woche 2 und 3: Anfragen sichten, Besichtigungsblöcke, Selbstauskünfte einholen, Bonität prüfen, Vorvermieter anrufen.
- Woche 3 und 4: Mietanbot, Vertragsunterzeichnung, Kaution und erste Miete, Absagen an die übrigen Bewerber.
- Woche 4 bis 6: Übergabe mit Protokoll, Meldezettel, Information an Hausverwaltung, Wertsicherungstermin und Befristungsende im Kalender.
Neubauwohnungen mit Übergabe im Sommer vermieten sich am schnellsten, weil Studierende und Berufseinsteiger dann suchen; Dezember und Jänner sind die schwächsten Monate. Wer mit dem Bauträger den Übergabetermin verhandeln kann, sollte das berücksichtigen. Was Leerstand kostet und wie Sie ihn einkalkulieren: Leerstand, Rücklagen, Betriebskosten.
Makler oder selbst vermieten?
Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn; ein Mieter darf nur noch zur Kasse gebeten werden, wenn er selbst den Erstauftrag erteilt hat. Für Sie als Vermieter kostet die Vermittlung üblicherweise zwei bis drei Bruttomonatsmieten plus 20 % Umsatzsteuer, steuerlich Werbungskosten. Dafür übernimmt der Makler Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Vertragsentwurf und hat meist Vormerkungen, die die Vermarktungszeit um Wochen verkürzen. Selbst zu vermieten lohnt, wenn Sie in der Stadt wohnen, Zeit für zwei Besichtigungsblöcke haben und der Markt eng ist. Bei einer Wohnung im Rundum-Sorglos-Paket übernimmt die Mietverwaltung die Erstvermietung mit; Details unter Hausverwaltung, Mietenpool, Vermietungsgarantie und Rundum-Sorglos-Paket.
Deutschland: Bestellerprinzip seit 2015, Schufa, Mietpreisbremse
In Bayern und Baden-Württemberg gilt das Bestellerprinzip für Wohnungsvermittlung bereits seit 1. Juni 2015; die Vermieterprovision beträgt üblich zwei Nettokaltmieten plus 19 % Umsatzsteuer. Die Bonität belegt der Bewerber mit einer Schufa-Bonitätsauskunft, die er selbst anfordert. In München, Stuttgart und vielen Umlandgemeinden begrenzt die Mietpreisbremse die Neuvertragsmiete auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel, ausgenommen Neubau mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014; die Vormiete ist auf Verlangen offenzulegen. Mehr unter Mietrecht und Mietpreisbremse in Süddeutschland.
Die Zulässigkeit einzelner Fragen der Selbstauskunft und die Gestaltung von Anbot und Vertrag prüft im Zweifel ein Anwalt; die steuerliche Behandlung von Maklerkosten und Leerstandsmonaten klärt Ihr Steuerberater.
Wenn Sie eine Wohnung suchen, die sich ohne Leerstandsmonate vermieten lässt, legen Sie ein Anlegerprofil an: Sie erhalten geprüfte Projekte mit belegter Vermietungsdauer und Zugang zu Off-Market-Angeboten, die nicht auf Portalen erscheinen. Mit dem Rechner sehen Sie, was ein Leerstandsmonat und die Maklerprovision an Nettorendite kosten.
Häufige Fragen
Darf ich vom Mieter eine KSV- oder Schufa-Auskunft verlangen?
Ja, mit Einwilligung des Interessenten. In Österreich holen Sie mit seiner Zustimmung eine KSV1870-Auskunft ein oder lassen ihn eine Selbstauskunft vorlegen; in Deutschland fordert der Bewerber die Schufa-Bonitätsauskunft selbst an. Verlangen Sie die Auskunft erst in der engeren Auswahl, nicht von jedem Besichtiger.
Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?
In Österreich seit 1. Juli 2023 derjenige, der ihn beauftragt hat, also in der Regel der Vermieter; üblich sind zwei bis drei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer. In Deutschland gilt das Bestellerprinzip seit 2015 mit rund zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer. Die Provision ist Werbungskosten.
Wie lange dauert die Erstvermietung realistisch?
Drei bis sechs Wochen vom Inserat bis zur Übergabe, wenn Preis und Fotos stimmen. In Universitätsstädten und im Sommer geht es schneller, im Dezember und Jänner langsamer. Ein Inserat, das nach drei Wochen ohne ernsthafte Anfragen ist, ist zu teuer.
Was darf ich in der Selbstauskunft nicht fragen?
Nichts, was für das Mietverhältnis unerheblich ist: Schwangerschaft, Religion, ethnische Herkunft, Parteizugehörigkeit, Krankheiten, Vorstrafen. Zulässig sind Fragen nach Einkommen, Arbeitgeber, Personenzahl, Haustieren und laufenden Exekutionen. Falsche Antworten auf zulässige Fragen berechtigen zur Anfechtung des Vertrags.
Muss ich Absagen begründen?
Nein, und Sie sollten es auch nicht inhaltlich tun. Ein sachliches Auswahlkriterium wie Bonität oder Haushaltsgröße dokumentieren Sie für sich; nach außen genügt die Mitteilung, dass die Wohnung anderweitig vergeben wurde. Bewerberdaten löschen Sie nach der Vergabe.
Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, geschäftsführender Gesellschafter der iX immo GmbH (IMMOXX), Graz. Seit 2003 in der Vermittlung von Anlegerwohnungen, selbst breit investiert. Mehr
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information auf dem Stand 2026-09 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Zahlen sind Richtwerte.
