Anlegerwohnungs-Rechner
Der Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Fläche, Miete, Eigenkapital, Zins, Laufzeit und Grenzsteuersatz die Brutto- und Nettorendite, die Eigenkapitalrendite, die monatliche Kreditrate, die Steuerwirkung aus AfA und Zinsen, Ihren monatlichen Eigenanteil und die Entwicklung von Restschuld, Objektwert und Eigenkapital über 20 Jahre. Kaufnebenkosten und AfA folgen dem Recht des gewählten Standorts (Österreich, Bayern, Baden-Württemberg).
| Jahr | Miete/Jahr | Restschuld | Objektwert | Eigenkapital im Objekt |
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Der Vollrechner oben deckt das ganze Szenario ab. Wer nur eine Zahl braucht, nimmt den passenden Teilrechner — jeder rechnet im Browser, ohne dass Eingaben übertragen werden.
Netto-Mietrendite berechnen: Bruttorendite, Netto-Mietrendite nach Kosten und Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Mit Kaufnebenkosten, Leerstandspuffer und Rücklage, für Österreich und Deutschland.
Kaufnebenkosten berechnen: Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar, Vertragserrichtung und Provision für Österreich, Bayern und Baden-Württemberg. Mit und ohne Makler.
AfA berechnen: Gebäudeanteil, Abschreibungssatz und jährliche Steuerersparnis für Österreich (1,5 Prozent, beschleunigt 4,5/3,0) und Deutschland (2, 2,5, 3 Prozent, degressiv 5 Prozent).
Kreditrate für die Anlegerwohnung berechnen: Annuität, Zinsaufwand, Restschuld am Ende der Fixzinsbindung und Gesamtkosten. Mit Nebenkosten und Eigenkapitalbedarf.
Cashflow der Anlegerwohnung berechnen: Miete minus Rate, Kosten und Rücklage, plus Steuerwirkung. Was monatlich wirklich zuzuzahlen ist — vor und nach Steuer.
Vorsteuerabzug bei der Vorsorgewohnung berechnen: Nettokaufpreis, rückholbare Vorsteuer, tatsächliche Investition und das Korrekturrisiko bei Eigennutzung oder Verkauf.
Immobilienertragsteuer berechnen: 30 Prozent auf den Gewinn bei Neuvermögen, 4,2 Prozent vom Erlös bei Altvermögen. Mit AfA-Zurechnung und Nebenkosten.
Grunderwerbsteuer berechnen für Österreich und jedes deutsche Bundesland: 3,5 Prozent in Bayern, bis 6,5 Prozent in NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein. Mit Grundbuch, Notar und Stufentarif bei Schenkung.
Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis. Die Zahl aus dem Prospekt. Sie sagt nichts über Kosten, Leerstand und Steuer, eignet sich aber zum schnellen Vergleich von Objekten und Regionen.
Miete abzüglich 15 Prozent Puffer, bezogen auf Kaufpreis plus Nebenkosten. Das ist die Zahl, die eine Prognoserechnung tragen muss. Unter 2,5 Prozent wird es ohne Wertsteigerung eng.
Was Ihr eingesetztes Geld verdient, nach Zinsen und Steuer. Liegt der Kreditzins über der Nettorendite, senkt mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Dann hilft nur mehr Eigenkapital oder ein besserer Einkauf.
Annuität aus Kreditsumme, Zins und Laufzeit. Cashflow ist Nettomiete minus Rate. Negativ heißt: Sie schießen monatlich zu. Das ist bei 25 Prozent Eigenkapital in Wien, Salzburg oder München die Regel.
AfA und Zinsen sind Werbungskosten. Ein steuerlicher Verlust im Jahr 1 senkt Ihre Einkommensteuer mit dem Grenzsteuersatz. In Österreich muss binnen 20 Jahren trotzdem ein Gesamtüberschuss entstehen (Liebhaberei).
Restschuld sinkt durch Tilgung, Objektwert steigt mit der Annahme zur Wertsteigerung, die Miete mit der Mietsteigerung. Eigenkapital im Objekt ist die Differenz aus Wert und Restschuld: Ihr Vermögensaufbau.
| Kaufpreis netto | 235.000 € |
|---|---|
| Umsatzsteuer 20 % | 47.000 €, als Vorsteuer rückholbar |
| Nebenkosten (GrESt 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Vertrag) | rund 17.000 € |
| Investition netto | 252.000 € |
| Miete 13,5 €/m² netto | rund 607 € / Monat, 7.290 € / Jahr |
| Bruttorendite | 3,1 % |
| Puffer 15 % | rund 1.100 € / Jahr |
| Nettorendite | rund 2,5 % |
| Kredit 75 %, 3,6 %, 30 Jahre | rund 860 € / Monat |
| Eigenanteil vor Steuer | rund 345 € / Monat, nach Steuerwirkung rund 200 € |
Die vollständige Rechnung mit AfA, Prognoserechnung und 20-Jahres-Sicht steht im Ratgeber: Rechenbeispiel Vorsorgewohnung. Die Formeln erklärt Rendite berechnen.
Bruttorendite = Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis. Nettorendite = Jahresmiete abzüglich nicht umlegbarer Kosten, Leerstand und Rücklage, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Der Rechner setzt dafür 15 Prozent Puffer an.
Der Ertrag bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital: Nettomiete minus Zinsen minus Steuer, geteilt durch das Eigenkapital. Liegt der Kreditzins unter der Nettorendite, hebelt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite nach oben, sonst nach unten.
Weil Leerstand, Mieterwechsel, nicht umlegbare Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage in jeder Prognoserechnung stehen müssen. Wer sie weglässt, rechnet sich die Wohnung schön.
In Österreich mindern Zinsen und AfA (1,5 Prozent vom Gebäudeanteil) die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. In Deutschland gilt 2 Prozent AfA im Bestand, 3 Prozent beim Neubau ab 2023. Ein negatives Ergebnis senkt Ihre Steuer mit dem Grenzsteuersatz, ein positives erhöht sie.
Nein. Er zeigt die Systematik mit Richtwerten. Das Veranlagungskonzept mit Ihren echten Zahlen erstellen wir persönlich, die steuerliche Prüfung macht Ihr Steuerberater.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
Mein Anlagevorhaben besprechen ↗
Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
