AfA berechnen.

Die AfA ist die wirksamste laufende Steuerposition einer Anlegerwohnung, weil ihr keine Zahlung gegenübersteht: Sie mindert das steuerliche Ergebnis, ohne dass Geld abfließt. Entsprechend genau schaut das Finanzamt auf die Bemessungsgrundlage.

Erster Schritt ist immer die Aufteilung in Grund und Gebäude, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nie abgeschrieben. In Österreich gilt die Grundanteilverordnung: 40 Prozent in Gemeinden ab 100.000 Einwohnern oder bei Baulandpreisen über 400 €/m², 30 Prozent bei mehr als zehn Wohneinheiten in kleineren Gemeinden, 20 Prozent bei niedrigen Bodenpreisen. Ein Gutachten kann einen niedrigeren Grundanteil belegen und rechnet sich bei größeren Objekten regelmäßig. In Deutschland wird nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder per Gutachten aufgeteilt.

Zweiter Schritt ist der Satz. Österreich: 1,5 Prozent im Regelfall, für Anschaffungen seit Juli 2020 im ersten Jahr 4,5 und im zweiten 3,0 Prozent. Die Gesamtabschreibung bleibt gleich, sie kommt nur früher — und damit in den Jahren, in denen die Zinslast am höchsten ist. Deutschland: 2 Prozent ab Baujahr 1925, 2,5 Prozent davor, 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023, dazu wahlweise die degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029, kombinierbar mit der Sonder-AfA nach § 7b für Effizienzhäuser.

Die Steuerwirkung ergibt sich aus AfA mal Grenzsteuersatz. Bei 165.000 € Gebäudeanteil, 1,5 Prozent AfA und 48 Prozent Grenzsteuersatz sind das rund 1.188 € gesparte Steuer pro Jahr — allein aus der Abschreibung, vor Zinsen und sonstigen Werbungskosten.