Vorsteuer rechnen.

Der Vorsteuerabzug ist der stärkste steuerliche Hebel der österreichischen Vorsorgewohnung — und der am häufigsten missverstandene. Er entsteht nicht durch den Kauf, sondern durch die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung. Wer optiert, verrechnet dem Mieter 10 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete und darf im Gegenzug die 20 Prozent aus dem Kaufpreis und aus allen Investitionen als Vorsteuer geltend machen.

Die Zahlen: Bei 250.000 € netto bekommen Sie 50.000 € vom Finanzamt zurück. Ihre tatsächliche Investition sinkt damit auf den Nettobetrag — bei gleicher Miete steigt die Rendite entsprechend. Bei einer Jahresmiete von 9.000 € netto sind das statt 3,0 Prozent auf den Bruttopreis 3,6 Prozent auf die tatsächliche Investition.

Der Preis ist die zwanzigjährige Bindung. Ändert sich die Nutzung — Eigennutzung, Überlassung an Angehörige, Verkauf an einen privaten Käufer, der nicht optieren kann —, wird die Vorsteuer anteilig berichtigt: ein Zwanzigstel für jedes Jahr, das an den zwanzig fehlt. Wer nach fünf Jahren eigennutzt, zahlt 15 Zwanzigstel zurück, bei 50.000 € also 37.500 €.

Zwei praktische Hinweise. Erstens funktioniert die Option nur, solange der Mieter selbst kein Problem damit hat — bei Wohnraum ist das der Regelfall, weil Privatpersonen ohnehin keine Vorsteuer abziehen. Zweitens hängt der Abzug an einer tragfähigen Prognoserechnung: Wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft, fällt die Vorsteuer rückwirkend weg.