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Cashflow ist Nettomiete minus Kreditrate, nicht umlegbare Betriebskosten und Rücklage. Bei 2026er Zinsen und 25 Prozent Eigenkapital ist er in den meisten Städten negativ: Sie zahlen monatlich zu. Das ist kein Verlust, solange Tilgung und Wertentwicklung den Zuschuss übersteigen — aber es muss aus dem laufenden Einkommen tragbar sein. Die Steuerwirkung aus AfA und Zinsen verringert den Zuschuss in den ersten Jahren spürbar.
Richtwerte 2026, keine Steuer- oder Anlageberatung. Die Eingaben bleiben im Browser und werden nicht übertragen. Ihr vollständiges Szenario mit 20-Jahres-Sicht: großer Rechner oder Anlegerprofil.
Der Cashflow ist die Zahl, die im Alltag zählt. Rendite und Wertsteigerung sind Rechengrößen — der monatliche Zuschuss ist das, was vom Konto abgeht.
Bei den Zinsen des Jahres 2026 ist er bei üblicher Finanzierung in den meisten Städten negativ. Eine Wohnung um 250.000 € mit 25 Prozent Eigenkapital kostet bei 3,6 Prozent Zins rund 909 € Rate. Dem stehen etwa 780 € Nettomiete gegenüber, abzüglich Verwaltung, nicht umlegbarer Betriebskosten und Rücklage. Vor Steuer bleiben rund 240 € Zuschuss im Monat.
Die Steuerwirkung verändert das Bild. AfA und Zinsen sind Werbungskosten und erzeugen in den ersten Jahren einen steuerlichen Verlust. Bei 48 Prozent Grenzsteuersatz sinkt der reale Zuschuss dadurch auf etwa 100 bis 140 € im Monat. Gleichzeitig tilgen Sie mit jeder Rate rund 300 € Schulden — Vermögensaufbau, der nicht als Ausgabe erscheint.
Die ehrliche Einordnung: Ein negativer Cashflow ist nur dann unproblematisch, wenn er sicher tragbar ist. Unsere Faustregel: Der Zuschuss sollte 10 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen, und sechs Monatsraten sollten als Puffer liquide bleiben. Wer beides einhält, übersteht Mieterwechsel und Sonderumlage ohne Verkaufsdruck — und genau darum geht es.
Nicht automatisch. Solange Tilgung und Wertsteigerung den Zuschuss übersteigen, bauen Sie Vermögen auf. Er muss aber dauerhaft tragbar sein — als Faustregel höchstens 10 Prozent des Nettoeinkommens.
Über mehr Eigenkapital, eine längere Laufzeit, einen besseren Einkaufspreis oder eine Stadt mit höherer Rendite. Bei 3,6 Prozent Zins braucht es in der Regel 40 bis 50 Prozent Eigenkapital für einen ausgeglichenen Cashflow.
Weil AfA und Zinsen als Werbungskosten das steuerliche Ergebnis mindern. Bei 48 Prozent Grenzsteuersatz trägt das Finanzamt fast die Hälfte des Anfangsverlusts mit.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
