Finanzierung rechnen.

Eine Anlegerfinanzierung unterscheidet sich von einer Eigenheimfinanzierung in einem Punkt: Ein Teil der Rate wird vom Mieter getragen. Das verschiebt die sinnvolle Struktur. Während beim Eigenheim schnelle Schuldenfreiheit das Ziel ist, geht es beim Anlageobjekt um das Verhältnis von Rate, Miete und Steuerwirkung.

Zuerst der Eigenkapitalbedarf. Die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent finanziert keine Bank. Bei 250.000 € Kaufpreis sind das 24.250 €, die in jedem Fall aus eigenen Mitteln kommen. Dazu der Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, üblicherweise 20 bis 25 Prozent. Wer weniger einbringt, zahlt einen Zinsaufschlag von 0,4 bis 0,9 Prozentpunkten.

Dann die Laufzeit. Eine längere Laufzeit senkt die Rate und verbessert den laufenden Cashflow, erhöht aber den Gesamtzins deutlich. Anleger wählen deshalb oft bewusst lange Laufzeiten: Der Zinsanteil ist als Werbungskosten abzugsfähig, die Tilgung nicht. Bei hohem Grenzsteuersatz verschiebt das die Rechnung merklich zugunsten der längeren Laufzeit — ein Punkt, an dem sich Eigenheim- und Anlegerlogik klar unterscheiden.

Der dritte Punkt ist die Fixzinsbindung. Sie kostet 2026 rund 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte gegenüber der variablen Verzinsung und kauft dafür Planungssicherheit. Entscheidend ist die Restschuld zum Ende der Bindung: Sie wird zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanziert. Wer bei Bindungsende noch 70 Prozent des ursprünglichen Kredits offen hat, hat das Zinsrisiko nur verschoben.