ImmoESt rechnen.

Österreich kennt seit 2012 keine Spekulationsfrist mehr. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, zahlt 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Gewinn — nach drei Jahren genauso wie nach dreißig. Das ist der zentrale Unterschied zu Deutschland, wo der Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei ist.

Die Bemessungsgrundlage enthält eine Position, die regelmäßig übersehen wird: Die in den Vermietungsjahren geltend gemachte AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Wirtschaftlich ist das konsequent — was jahrelang steuermindernd abgeschrieben wurde, wird bei Realisierung nachversteuert. Praktisch bedeutet es, dass der Verkaufsgewinn höher ausfällt als die reine Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis.

Für Altvermögen, also vor dem 31. März 2002 angeschaffte und damals nicht mehr steuerverfangene Objekte, gilt die pauschale Variante: 30 Prozent auf 14 Prozent des Erlöses, effektiv 4,2 Prozent vom Verkaufspreis. Bei Umwidmung nach 1987 sind es 18 Prozent effektiv. Das ist meist deutlich günstiger als die Regelbesteuerung.

Verkaufskosten wie Maklerprovision, Vertragserrichtung und Gutachten mindern den Gewinn, ebenso nachgewiesene Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, soweit sie nicht bereits als Werbungskosten abgesetzt wurden. Die Berechnung und Abfuhr übernimmt in der Regel der Parteienvertreter — prüfen sollte man sie trotzdem, denn die AfA-Zurechnung ist fehleranfällig.