Immobilienmarkt Süddeutschland 2026: Zinsen, Preise, Neubau-Krise und Förderung für Kapitalanleger

Zinsen: 3,3 bis 4 % und ein anderes Finanzierungsmodell als in Österreich

Die Bauzinsen für zehnjährige Sollzinsbindungen liegen 2026 grob zwischen 3,3 und 4 %, für 15 Jahre etwas darüber. Der schnelle Anstieg von 1 auf 4 % im Jahr 2022 hat den deutschen Markt härter getroffen als den österreichischen, weil in Deutschland der Anteil variabler Finanzierungen gering ist und Käufer ihre Kalkulation auf lange Fixzinsen stützen: Wer 2021 mit 1 % rechnete, konnte 2023 mit 4 % die gleiche Wohnung nicht mehr finanzieren. Die Nachfrage brach ein, die Transaktionen halbierten sich zeitweise.

Für Anleger ist das deutsche Modell dennoch berechenbar: Annuitätendarlehen mit 10 bis 15 Jahren Zinsbindung, 2 % Tilgung, Sondertilgungsrecht von 5 % pro Jahr. Bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung ergibt sich eine Annuität von 5,5 % der Kreditsumme, was bei einer Bruttorendite von 3 % einen laufenden Zuschuss bedeutet. Die Rechnung funktioniert in Süddeutschland über Tilgung, Wertentwicklung und Steuerersparnis, nicht über positiven Cashflow, siehe Grundlagen Kapitalanlage Süddeutschland.

Preise: München hat am stärksten korrigiert

Von 2010 bis 2022 haben sich die Wohnungspreise in München, Stuttgart und Freiburg mehr als verdoppelt. Ab Mitte 2022 setzte die Korrektur ein, und sie war in den teuersten Städten am deutlichsten: München verlor nominal grob 10 bis 15 % vom Höchststand, Stuttgart und Freiburg ähnlich, die B-Städte wie Nürnberg, Augsburg oder Mannheim weniger, weil dort der Vervielfältiger nie so weit gelaufen war. Am stärksten gelitten haben unsanierte Bestandswohnungen mit Öl- oder alter Gasheizung, die seit dem Gebäudeenergiegesetz mit Sanierungsabschlägen von 15 bis 25 % gehandelt werden.

Seit Ende 2024 hat sich der Markt gefangen. 2025 stiegen die Transaktionszahlen wieder, 2026 liegen die Angebotsmediane in München und Stuttgart leicht über dem Vorjahr, etwa 1 bis 3 %. Energieeffizienter Neubau hält sein Preisniveau, weil kaum noch welcher fertiggestellt wird. Der Bestand mit Effizienzklasse D oder besser zieht nach; Sanierungsfälle bleiben günstig, sind aber nur mit eingepreisten Sanierungskosten ein Kauf, siehe Energieausweis und Sanierungspflicht.

Neubau-Krise: Baugenehmigungen auf Tiefstand

Deutschland hat das Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr in keinem Jahr erreicht. Die Baugenehmigungen sind seit 2022 um rund 40 % gefallen und lagen 2024 und 2025 auf dem niedrigsten Stand seit 2010; die Fertigstellungen folgen mit zwei bis drei Jahren Verzögerung und sinken 2026 und 2027 weiter. In Bayern und Baden-Württemberg kommen hohe Grundstückspreise, strenge Stellplatzsatzungen und lange Genehmigungsverfahren dazu. Bauträger haben Projekte gestoppt, einige mittelständische Entwickler sind insolvent.

Die Folge ist ein struktureller Angebotsmangel, gerade in den wachsenden Räumen München, Stuttgart, Nürnberg-Erlangen, Regensburg und Freiburg. Für Anleger heißt das: Leerstandsrisiko nahe null, steigende Mieten, aber auch wenig Auswahl bei Neubauwohnungen. Wer Neubau kauft, kauft heute überwiegend aus laufenden Projekten mit Fertigstellung 2027 oder 2028, oft mit Förderkonditionen, die den hohen Kaufpreis teilweise ausgleichen.

Mieten: der stärkste Anstieg seit Jahrzehnten

Die Angebotsmieten sind in Süddeutschland seit 2021 um grob 15 bis 25 % gestiegen, in München auf 20 bis 24 €/m² kalt, in Stuttgart auf 15 bis 18 €/m², in Nürnberg, Augsburg und Ulm auf 12 bis 14 €/m². Ursachen sind Zuzug, ausgefallener Neubau und Haushalte, die den Kauf verschoben haben. Der Anstieg betrifft vor allem Neuverträge; Bestandsmieten steigen durch Mietspiegel, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse deutlich langsamer. Anleger, die neu vermieten, profitieren von der Neuvertragsmiete; wer eine vermietete Wohnung mit altem Vertrag kauft, hat oft 20 bis 30 % Rückstand zum Marktniveau und kann diesen nur in Schritten von 15 % in drei Jahren aufholen.

Förderung: KfW, degressive AfA und Sonder-AfA § 7b

Die Bundesregierung stützt den Neubau über drei Wege, die für Anleger zusammenwirken:

• KfW-Programme 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): zinsgünstige Darlehen für Neubau nach Effizienzhaus-40-Standard, mit QNG-Siegel höhere Kreditbeträge. Die Konditionen liegen deutlich unter Marktzins und senken die Finanzierungskosten in den ersten zehn Jahren spürbar.
• Degressive AfA 5 %: für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029. Im ersten Jahr 5 % vom Restbuchwert, dann fallend; Wechsel zur linearen AfA von 3 % möglich.
• Sonder-AfA § 7b EStG: zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren für Neubau mit Effizienzhaus 40 und QNG, Baukosten bis 5.200 €/m² Wohnfläche, Bauantrag bis 30. September 2029. In Kombination mit der degressiven AfA lassen sich in vier Jahren rund 35 % des Gebäudewerts abschreiben.

Diese Kombination macht den geförderten Neubau für Anleger mit hohem Steuersatz interessant, obwohl die Bruttorendite bei 2,5 bis 3 % liegt. Die Details, insbesondere die Einhaltung der Baukostengrenze, stehen unter Steuern für Kapitalanleger in Deutschland; die Anwendung auf Ihren Fall prüft Ihr Steuerberater.

Regulierung: Mietpreisbremse bis 2029, Kappungsgrenze, GEG

Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert. In angespannten Märkten, dazu zählen München, Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Nürnberg, Regensburg, Augsburg und viele Umlandgemeinden, darf die Neuvertragsmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten mit Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen im laufenden Vertrag auf 15 % in drei Jahren. Bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt in Bayern eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von bis zu zehn Jahren.

Das Gebäudeenergiegesetz ist für Bestandskäufer der zweite Prüfpunkt: Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre müssen getauscht werden, die oberste Geschossdecke gedämmt sein; neue Heizungen müssen ab den kommunalen Wärmeplanungsfristen zu 65 % erneuerbar laufen. In der Eigentümergemeinschaft entscheidet die Mehrheit, der Einzelne zahlt seinen Anteil, siehe Mietrecht und Mietpreisbremse.

Städte 2026 im Überblick

Angebotsmediane 2026, keine Kaufvertragspreise. Städteprofile: München, Nürnberg, Stuttgart, Augsburg, Regensburg, Freiburg.

Ausblick 2026 bis 2028

Wahrscheinlich ist eine Seitwärtsbewegung der Preise mit leichtem Plus in den Kernstädten, weiter steigende Mieten wegen fehlender Fertigstellungen und Zinsen um 3,5 %. Der Neubau erholt sich frühestens 2027, wenn die Förderkulisse und gesunkene Baukosten zusammenkommen. Risiken sind eine konjunkturelle Schwäche der Automobilregionen Stuttgart und Ingolstadt, weitere Verschärfungen im Mietrecht und hohe Sanierungskosten im Altbestand. Chancen liegen im geförderten Neubau mit degressiver AfA und § 7b sowie in B-Städten mit Vervielfältiger unter 30 wie Mannheim, Nürnberg und Augsburg.

Wenn Sie Ihre Zielstadt und Ihr Budget im Anlegerprofil hinterlegen, erhalten Sie Objekte aus laufenden Bauträgerprojekten und Off-Market-Angebote, bevor sie auf ein Portal kommen. Wie sich Kaufpreis, Miete, AfA und Finanzierung in Ihrer Steuerklasse rechnen, zeigt der Rechner.

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