Entscheidungshilfen
Auf die reine Rendite gerechnet gewinnt der breit gestreute Aktien-ETF: rund 6 bis 7 Prozent im langfristigen Mittel gegenüber 2,5 bis 3,5 Prozent Nettomietrendite plus 1 bis 2 Prozent Wertsteigerung. Die Anlegerwohnung gewinnt an einer anderen Stelle: Sie ist das einzige Investment, für das eine Bank 75 Prozent Fremdkapital zu 3,5 Prozent bereitstellt und der Mieter einen Großteil der Rate zahlt. Der Vorteil liegt nicht in der Rendite, sondern im Hebel, in der Steuerwirkung und im Zwang zur Disziplin.
Der Vergleich wird meistens falsch geführt, weil die Renditen unbesichert nebeneinandergestellt werden. 3 Prozent Wohnung gegen 7 Prozent ETF — Diskussion beendet. Nur: Für den ETF bekommen Sie keinen Kredit über 225.000 € zu 3,5 Prozent. Für die Wohnung schon.
Die Rechnung mit Hebel sieht anders aus. Bei 300.000 € Kaufpreis, 75.000 € Eigenkapital und 225.000 € Kredit erwirtschaftet das Objekt bei 3,5 Prozent Bruttorendite 10.500 € Jahresmiete. Nach Kosten bleiben rund 8.900 €, die Zinsen kosten im ersten Jahr rund 7.900 €. Der laufende Überschuss ist also nahe null — aber die Tilgung von rund 4.000 € im ersten Jahr baut Vermögen auf, das nicht aus Ihrem Einkommen kommt, sondern aus der Miete. Dazu kommt die Wertsteigerung auf den vollen Objektwert, nicht auf das eingesetzte Eigenkapital: 1,5 Prozent auf 300.000 € sind 4.500 € auf 75.000 € Einsatz — 6 Prozent Eigenkapitalrendite allein aus der Wertkomponente.
Dem stehen echte Nachteile gegenüber. Der ETF ist an einem Tag verkauft, die Wohnung in drei bis sechs Monaten. Der ETF ist weltweit gestreut, die Wohnung ist ein Objekt in einer Stadt. Der ETF kostet 0,2 Prozent Verwaltung im Jahr, die Wohnung kostet Zeit: Hausverwaltung, Eigentümerversammlung, Mieterwechsel, Steuererklärung. Und beim ETF gibt es keine Sonderumlage über 14.000 € für die Fassade.
Unsere Position: Beides, nicht entweder oder. Die Anlegerwohnung ist der fremdfinanzierte, steueroptimierte und inflationsgekoppelte Teil eines Vermögens, der ETF der liquide und gestreute. Wer sein gesamtes Vermögen in eine Wohnung steckt, hat kein Portfolio, sondern eine Wette — und wer alles im ETF hält, verzichtet auf den einzigen Hebel, den Privatanleger zu vernünftigen Konditionen bekommen.
| Anlegerwohnung | Aktien-ETF (Welt) | |
|---|---|---|
| Erwartete Rendite p. a. | 2,5–3,5 % netto + 1–2 % Wert | 6–7 % langfristiges Mittel |
| Fremdfinanzierung | 75 % zu rund 3,5 % üblich | praktisch keine |
| Einstiegskosten | rund 10 % Nebenkosten | 0,1–0,3 % |
| Laufende Kosten | Verwaltung, Rücklage, Zeit | 0,1–0,3 % TER |
| Liquidität | 3–6 Monate | 1 Tag |
| Streuung | ein Objekt, eine Stadt | weltweit, tausende Titel |
| Steuer AT | 30 % ImmoESt beim Verkauf | 27,5 % KESt auf Gewinne |
| Steuer DE | steuerfrei nach 10 Jahren | rund 26,4 % Abgeltungsteuer |
| Inflationsschutz | hoch (indexierte Miete) | mittel bis hoch |
| Aufwand | laufend | nahe null |
Nicht die Rendite. 75 Prozent Fremdkapital zu 3,5 Prozent bekommt ein Privatanleger nur für eine Immobilie, und der Mieter trägt einen Großteil der Rate.
In Deutschland ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei — ein struktureller Vorteil. In Österreich fallen immer 30 Prozent ImmoESt an, dafür gibt es beim Neubau den Vorsteuerabzug.
Ein Sparplan wird in schwierigen Monaten pausiert, eine Kreditrate nicht. Für viele Anleger ist das der praktisch entscheidende Unterschied im Ergebnis nach zwanzig Jahren.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
Ohne Kredit der ETF. Mit 75 Prozent Fremdfinanzierung kann die Eigenkapitalrendite der Wohnung darüber liegen, weil Tilgung und Wertsteigerung auf den vollen Objektwert wirken, das Eigenkapital aber nur ein Viertel beträgt.
Sie schwankt weniger sichtbar, weil es keinen täglichen Kurs gibt. Das Risiko ist dafür konzentriert: ein Objekt, eine Stadt, ein Mieter. Ein weltweiter ETF ist breiter gestreut, aber volatiler.
Eine gängige Aufteilung ist: Anlegerwohnung als fremdfinanzierter Vermögensbaustein, ETF für den liquiden Teil und den Puffer. Sechs Monatsraten sollten immer liquide bleiben, nicht in der Wohnung stecken.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
