Wien · Österreich
Der größte und liquideste Wohnungsmarkt Österreichs: rund drei Viertel der Haushalte mieten, der Zuzug übersteigt den Neubau seit Jahren.
Anlegerwohnungen in Wien kosten 2026 rund 3.600 bis 6.000 €/m² (Angebotsmedian), die Nettomieten liegen bei 14 bis 17 €/m². Das ergibt Bruttorenditen von 2,5–4,0 %. Gefragte Lagen: Favoriten (10.), Simmering (11.), Floridsdorf (21.). Beim Neubau vom Bauträger kommt die Vorsteuer zurück, im Bestand ist der Einstieg günstiger.
Wien ist der Referenzmarkt für Anlegerwohnungen in Österreich. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, weil die Stadt wächst und der Neubau seit dem Zinsanstieg deutlich zurückgegangen ist. Für Anleger heißt das: Wer heute gut einkauft, vermietet in einen knappen Markt hinein.
Entscheidend ist das Baujahr. Wohnungen mit Baubewilligung vor 1945 fallen unter den Richtwertmietzins, der die Miete deckelt. Bei Wohnungen ab 1945 und im Neubau ist der Mietzins frei vereinbar. Für die Rendite ist das der wichtigste Filter, noch vor dem Bezirk. Die besten Netto-Ergebnisse liefern derzeit Bestandswohnungen mit 40 bis 60 m² in den Außenbezirken mit U-Bahn-Anschluss.
Neubau-Vorsorgewohnungen unserer Bauträger-Partner in Floridsdorf und Favoriten kommen mit Vorsteuerabzug, Prognoserechnung und Erstvermietung. Ob sich der höhere Kaufpreis gegenüber dem Bestand rechnet, zeigt der Rechner in Sekunden.
Favoriten (10.) · Simmering (11.) · Floridsdorf (21.) · Donaustadt (22.) · Ottakring (16.) · Meidling (12.)
Zwischen dem stärksten und dem schwächsten Bezirk liegen in Wien rund 2,1 Prozentpunkte Bruttorendite. Die Wahl des Bezirks entscheidet damit stärker über das Ergebnis als die Wahl zwischen zwei Objekten im selben Bezirk.
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|
| Simmering | 1110 | 4.150 € | 14,3 € | 4,1 % |
| Favoriten | 1100 | 4.300 € | 14,5 € | 4,0 % |
| Rudolfsheim-Fünfhaus | 1150 | 4.400 € | 14,5 € | 4,0 % |
| Meidling | 1120 | 4.700 € | 15,3 € | 3,9 % |
| Brigittenau | 1200 | 4.500 € | 14,5 € | 3,9 % |
| Ottakring | 1160 | 4.650 € | 14,8 € | 3,8 % |
| Floridsdorf | 1210 | 4.500 € | 14,3 € | 3,8 % |
| Liesing | 1230 | 4.700 € | 14,5 € | 3,7 % |
| Hernals | 1170 | 4.950 € | 15,3 € | 3,7 % |
| Donaustadt | 1220 | 4.850 € | 14,8 € | 3,6 % |
| Margareten | 1050 | 5.100 € | 15,5 € | 3,6 % |
| Penzing | 1140 | 4.900 € | 14,8 € | 3,6 % |
| Leopoldstadt | 1020 | 5.850 € | 17,0 € | 3,5 % |
| Landstraße | 1030 | 6.250 € | 17,0 € | 3,3 % |
| Währing | 1180 | 6.250 € | 17,0 € | 3,3 % |
| Mariahilf | 1060 | 6.750 € | 18,0 € | 3,2 % |
| Alsergrund | 1090 | 6.750 € | 18,0 € | 3,2 % |
| Neubau | 1070 | 7.250 € | 19,0 € | 3,1 % |
| Josefstadt | 1080 | 7.250 € | 19,0 € | 3,1 % |
| Wieden | 1040 | 7.500 € | 19,0 € | 3,0 % |
| Döbling | 1190 | 6.800 € | 17,0 € | 3,0 % |
| Hietzing | 1130 | 6.500 € | 16,0 € | 3,0 % |
| Innere Stadt | 1010 | 15.000 € | 25,0 € | 2,0 % |
Städteübergreifend vergleichen: Marktdaten und Renditevergleich.
| Kaufpreis (50 m² × 4.800 €) | 240.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (rund 9,7 % im Bestand) | 23.280 € |
| Monatsmiete netto (15,0 €/m²) | 750 € |
| Jahresmiete | 9.000 € |
| Bruttorendite | 3,8 % |
| Nettorendite (15 % Puffer, inkl. Nebenkosten) | 2,9 % |
| Kreditrate bei 25 % EK, 3,6 %, 30 Jahre | 898 € / Monat |
Richtwerte 2026. Ihr eigenes Szenario mit Steuerwirkung und 20-Jahres-Sicht: Rechner mit Wien-Voreinstellung.
Beim Neubau vom Bauträger ist der Vorsteuerabzug möglich, wenn Sie zur Regelbesteuerung optieren; die Miete unterliegt dann 10 Prozent USt. Zinsen, AfA (1,5 Prozent vom Gebäudeanteil, in den ersten zwei Jahren beschleunigt) und Verwaltung sind Werbungskosten. Für die steuerliche Anerkennung sollte die Prognoserechnung binnen 20 Jahren einen Gesamtüberschuss zeigen. Beim Verkauf fallen grundsätzlich 30 Prozent ImmoESt auf den Gewinn an. Mietrechtlich gilt: Für Altbau — Baubewilligung vor 1945 in Wien, vor 1953 in den übrigen Bundesländern — gilt meist der Richtwertmietzins, bei Neubau ist der Mietzins in der Regel frei vereinbar — in beiden Fällen mit Befristungs- und Kündigungsschutz. Details: Steuer, Mietrecht, Nebenkosten.
Wien · 21. Floridsdorf
Vorsorgewohnungen in Floridsdorf: U6-Nähe, Neubau mit Freiflächen, freier Mietzins, Preise unter dem Wiener Schnitt.
Wien · 10. Favoriten
Favoriten, der größte Bezirk Wiens: U1-Anbindung, Hauptbahnhof in Nähe, Neubau mit Vorsteuerabzug und Erstvermietung.
Wien · 10. Favoriten (Oberlaa)
Oberlaa: U1-Endstation, Therme, Neubau-Quartier mit Grünraum. Anlegerwohnungen mit Balkon in wachsender Lage.
Wien · 5. Margareten
Innerstädtisch in Margareten: Nähe Naschmarkt und U4, Neubau-Vorsorgewohnungen in gefragter Innenlage.
Die höchsten Bruttorenditen liefern die Außenbezirke Favoriten, Simmering, Floridsdorf und Donaustadt mit Bestandspreisen unter 4.500 €/m² und Mieten um 14 bis 15 €/m². Innere Bezirke sind wertstabiler, rentieren aber unter 3 Prozent.
Altbau mit Baubewilligung vor 1945 unterliegt dem Richtwert, die Miete ist gedeckelt. Wohnungen ab 1945 und Neubau sind frei vereinbar. Wer Rendite will, kauft in Wien in der Regel keine Richtwert-Wohnung.
Der Bestand ist pro Quadratmeter günstiger und liefert bei gleichem Budget mehr Fläche und Miete. Neubau bringt Vorsteuerabzug, geringe Instandhaltung und Erstvermietung. Beides rechnen wir netto durch.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
Mein Anlagevorhaben besprechen ↗
Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
