Entscheidungshilfen
Wien bietet mehr Liquidität, mehr Mietnachfrage und die stabilere Wertentwicklung; Graz bietet den günstigeren Einstieg, eine etwas höhere Bruttorendite und ein einfacheres Mietrecht, weil der Anteil an Richtwert-Altbau kleiner ist. Bei 250.000 € Budget bekommen Sie in Graz rund 58 m² in guter Lage, in Wien rund 52 m² in einem Außenbezirk. Für das erste Objekt ist Graz die einfachere Rechnung, für ein Portfolio ab dem zweiten Objekt gehört Wien dazu.
Beide Städte funktionieren, aber aus unterschiedlichen Gründen. Wien ist der einzige wirklich liquide Wohnungsmarkt Österreichs: Was in Wien vermietbar ist, ist auch verkäuflich, und zwar in jeder Marktlage. Rund drei Viertel der Haushalte mieten, der Zuzug liegt bei etwa 20.000 Personen im Jahr, und die Fertigstellungen sind seit 2024 deutlich zurückgegangen. Das ist ein struktureller Nachfrageüberhang.
Graz ist kleiner, aber in einem Punkt klarer: Der Anteil an Richtwert-Altbau ist deutlich geringer als in Wien. In Wien entscheidet das Baujahr 1945 über die halbe Rendite — eine Gründerzeitwohnung im sechsten Bezirk kann noch so gut liegen, der Richtwert deckelt sie. In Graz ist der frei vermietbare Bestand der Normalfall. Für einen Anleger, der nicht jeden Kaufvertrag mietrechtlich prüfen lassen will, ist das ein echter Vorteil.
Bei der Nachfrage sind beide stark, aber verschieden. Wien hat rund 200.000 Studierende und eine sehr breite Wirtschaftsbasis. Graz hat rund 60.000 Studierende bei 300.000 Einwohnern — relativ gesehen die höhere Uni-Dichte, mit entsprechend verlässlicher Nachfrage nach 30 bis 55 m².
Unsere Empfehlung hängt vom Ziel ab. Wer das erste Objekt kauft, selbst besichtigen und in fünf Jahren ohne Aufwand verkaufen können will, nimmt Graz: einfacheres Mietrecht, geringerer Kapitaleinsatz, gute Rendite. Wer ein Portfolio aufbaut und Wert vor Ertrag stellt, braucht Wien — allein wegen der Liquidität. Wir sind in beiden Märkten mit eigenem Bestand aktiv, in Graz seit 2003.
| Wien | Graz | |
|---|---|---|
| Kaufpreis Bestand je m² | 3.700–6.000 € (Außen- bis Innenbezirk) | 3.400–5.600 € |
| Nettomiete je m² | 13,5–18 € | 12–15 € |
| Bruttorendite typisch | 2,5–3,8 % | 3,0–4,0 % |
| Bei 250.000 € Budget | rund 52 m² (Außenbezirk) | rund 58 m² (gute Lage) |
| Richtwert-Altbau | hoher Anteil, Baujahr 1945 entscheidet | geringer Anteil |
| Studierende | rund 200.000 | rund 60.000 bei 300.000 Einwohnern |
| Liquidität beim Verkauf | sehr hoch | hoch |
| Wertentwicklung | stabil, breit getragen | stabil, wachstumsgetrieben |
Sie entscheidet über Richtwert oder freien Mietzins und damit über einen erheblichen Teil der Rendite — stärker als die Wahl des Bezirks.
Weniger mietrechtliche Fallstricke, geringerer Kapitaleinsatz, verlässliche Uni-Nachfrage bei kleinen Einheiten.
Wien liefert Liquidität und Wert, Graz Ertrag. Zwei Städte sind auch die einfachste Form der Streuung.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
In Graz, typischerweise 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte. In den Wiener Außenbezirken Favoriten, Simmering und Floridsdorf liegt Wien allerdings gleichauf.
Graz: einfacheres Mietrecht, geringerer Kapitaleinsatz, verlässliche Uni-Nachfrage. Wien lohnt sich ab dem zweiten Objekt oder wenn Liquidität und Wert vor Ertrag stehen.
In Graz rund 58 m² in guter Lage, in Wien rund 52 m² in Favoriten, Simmering oder Floridsdorf. In den Wiener Innenbezirken reicht das Budget für rund 40 m².
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
