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Eine Neubau-Anlegerwohnung vom Bauträger kostet in Österreich 2026 rund 15 bis 30 Prozent mehr pro Quadratmeter als vergleichbarer Bestand, bringt dafür den Vorsteuerabzug von 20 Prozent, zehn Jahre praktisch keine Instandhaltung, eine Erstvermietung ohne Altmieter und frei vereinbaren Mietzins. Die Bruttorendite liegt meist 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte unter dem Bestand, die Nettorendite nach Vorsteuer und ersparter Instandhaltung oft gleichauf. In Deutschland fehlt der Vorsteuerabzug, dafür gilt beim Neubau ab 2023 eine AfA von 3 Prozent statt 2 Prozent.
Der Neubau ist in Österreich steuerlich das stärkere Produkt. Wer vom Bauträger kauft und umsatzsteuerpflichtig vermietet, holt sich 20 Prozent des Kaufpreises als Vorsteuer zurück und verrechnet nur 10 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete. Bei 300.000 € Bruttokaufpreis sind das 50.000 €, die nicht im Investment gebunden sind. Der Preis dafür ist eine 20-jährige Bindung: Eigennutzung, unecht befreite Vermietung oder Verkauf an einen Privaten lösen eine anteilige Vorsteuerkorrektur aus.
Der zweite Vorteil ist die Kostenruhe. In den ersten zehn bis fünfzehn Jahren fallen an einem neuen Haus keine großen Instandhaltungen an. Im Bestand aus den 1960er bis 1980er Jahren stehen Fenster, Dach, Fassade, Lift und Heizungstausch in genau diesem Zeitraum an — und die EU-Gebäuderichtlinie verschärft das. Wer Bestand rechnet und dafür nur 1 € pro Quadratmeter Rücklage ansetzt, rechnet zu optimistisch.
Der dritte Vorteil ist mietrechtlich: Neubau fällt in Österreich nicht unter den Richtwert, der Mietzins ist frei vereinbar, und es gibt keinen Altmieter mit Bestandsrechten. Das ist in Wien und Graz in Altbaulagen der entscheidende Unterschied.
Dagegen steht der Aufpreis. Neubau kostet pro Quadratmeter deutlich mehr, die erzielbare Miete liegt aber nur 10 bis 15 Prozent über dem sanierten Bestand. Das drückt die Bruttorendite. Unsere Regel: Wenn die Nettorendite nach Vorsteuer, Rücklage und Steuerwirkung innerhalb von 0,3 Prozentpunkten am Bestand liegt, ist der Neubau die bessere Wahl — wegen der geringeren Streuung der Ergebnisse.
| Neubau (AT) | Sanierter Bestand (AT) | |
|---|---|---|
| Kaufpreis je m² | 4.800–6.500 € | 3.500–5.000 € |
| Umsatzsteuer | 20 %, als Vorsteuer rückholbar | keine (Privatverkauf) |
| AfA-Satz | 1,5 %, beschleunigt 4,5/3,0 % in Jahr 1 und 2 | 1,5 %, beschleunigt möglich |
| Mietzins | frei vereinbar | frei ab Baujahr 1945, Richtwert davor |
| Instandhaltung 10 Jahre | nahe null | Fenster, Dach, Heizung, Lift möglich |
| Bruttorendite | 2,8–3,4 % | 3,3–4,2 % |
| Bindung | 20 Jahre Vorsteuerkorrektur | keine |
Treuhänder, Ratenplan nach Baufortschritt, Haftrücklass von 2 Prozent für drei Jahre. Ein Bauträgervertrag ohne diese Sicherungen ist ein Ausschlussgrund, kein Verhandlungspunkt.
Sie muss binnen 20 Jahren einen Gesamtüberschuss zeigen, sonst droht Liebhaberei und die Vorsteuer ist rückzuzahlen. Wir prüfen jede Prognoserechnung gegen realistische Marktmieten, nicht gegen Wunschwerte.
Garantiemieten und Mietenpools sind im Kaufpreis eingepreist. Rechnen Sie jedes Angebot einmal ohne Garantie durch — dann sehen Sie, was die Sicherheit kostet.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
| Klagenfurt | 3.200–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
20 Prozent des Nettokaufpreises, wenn Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten. Bei 250.000 € netto sind das 50.000 €. Die Bindung läuft 20 Jahre, bei Eigennutzung oder Verkauf an einen Privaten wird anteilig korrigiert.
Wenn die Nettorendite nach Vorsteuer, ersparter Instandhaltung und Steuerwirkung nahe am Bestand liegt: ja. Die Ergebnisstreuung ist beim Neubau deutlich kleiner, weil Sanierungsüberraschungen entfallen.
Nein. Wohnraumvermietung ist in Deutschland umsatzsteuerfrei, es gibt keinen Vorsteuerabzug. Der deutsche Vorteil liegt in der AfA von 3 Prozent beim Neubau ab 2023 und im steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
Mein Anlagevorhaben besprechen ↗
Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
