Objektarten
Bestandswohnungen kosten in Österreich 2026 rund 3.400 bis 5.000 €/m² und liefern Bruttorenditen von 3,3 bis 4,2 Prozent — deutlich mehr als der Neubau. Der Preis dafür sind drei Risiken: anstehende Instandhaltungen am Haus, das Mietrecht bei Baujahren vor 1945 (Richtwert) und ein möglicher Altmieter mit Bestandsrechten. Die besten Bestandsobjekte für Anleger sind saniertes Baujahr 1945 bis 1990 mit freiem Mietzins, gefüllter Rücklage und erledigter Fenster- und Heizungsfrage.
Im Bestand entsteht die Rendite beim Einkauf, nicht bei der Vermietung. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Bestandsobjekt sind selten 200 € Miete, sondern 40.000 € Sanierungsanteil, die drei Jahre nach dem Kauf über die Eigentümerversammlung hereinkommen.
Die entscheidende Kennzahl steht deshalb nicht im Inserat: der Stand der Rücklage und die Beschlusslage der letzten drei Eigentümerversammlungen. Fenster, Dach, Fassade, Lift und Heizung sind die fünf Positionen, die ein Haus aus den 1970er Jahren im nächsten Jahrzehnt braucht. Sind sie erledigt, ist der Bestand jedem Neubau überlegen. Sind sie offen und die Rücklage dünn, ist der niedrige Kaufpreis kein Rabatt, sondern eine Rechnung mit späterem Fälligkeitsdatum.
Mietrechtlich gilt in Österreich die Baujahrgrenze 1945. Wohnungen mit Baubewilligung davor unterliegen im Vollanwendungsbereich des MRG dem Richtwert, die Miete ist gedeckelt und bei Befristung zusätzlich um 25 Prozent zu kürzen. Für eine Anlegerwohnung ist das in der Regel ein Ausschlusskriterium — es sei denn, der Kaufpreis bildet die gedeckelte Miete ab. Wohnungen ab 1945 und Dachgeschossausbauten sind frei vereinbar.
Das dritte Thema ist die Energie. Die EU-Gebäuderichtlinie zwingt die Mitgliedstaaten, die schlechtesten Gebäude zuerst zu sanieren. Ein Haus mit hohem Heizwärmebedarf und Gasetagenheizung trägt ein Kostenrisiko, das in den nächsten zehn Jahren real wird. Wir rechnen es bei jedem Bestandsobjekt mit — als Abschlag auf den Kaufpreis, nicht als Fußnote.
| Baujahr | Mietzins (AT) | Typisches Risiko | Eignung für Anleger |
|---|---|---|---|
| vor 1945 | Richtwert, gedeckelt | Substanz, Denkmalschutz, Altmieter | nur bei entsprechendem Kaufpreis |
| 1945–1979 | frei vereinbar | Fenster, Heizung, Dämmung, Lift | gut, wenn saniert |
| 1980–2000 | frei vereinbar | Fenster, Heizung, Fassade | sehr gut |
| 2001–2015 | frei vereinbar | gering | sehr gut, wenig Angebot |
| ab 2016 | frei vereinbar | nahe null | Neubau-Preisniveau |
Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und der Rücklagenstand sagen mehr über die nächsten zehn Jahre als jedes Exposé. Wir fordern sie vor jedem Kauf an.
Ob eine Wiener Wohnung im Richtwert liegt oder frei vermietbar ist, verändert die Rendite stärker als die Wahl des Bezirks. Das Baujahr ist der erste Filter, nicht der letzte.
Hoher Heizwärmebedarf, Gasetagenheizung oder Klasse G und H bedeuten Sanierungskosten im nächsten Jahrzehnt. Das gehört in den Preis, nicht in die Hoffnung.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
| Klagenfurt | 3.200–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
| Villach | 3.000–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
1980 bis 2000 mit erledigten Fenstern und Heizung: freier Mietzins, überschaubares Sanierungsrisiko, deutlich günstiger als Neubau. Baujahre vor 1945 nur, wenn der Preis den Richtwert-Deckel abbildet.
Als Faustregel mindestens 1 € pro Quadratmeter und Monat, bei Häusern ab 30 Jahren eher 2 €. Entscheidend ist aber nicht der Satz, sondern ob die anstehenden Maßnahmen daraus bezahlbar sind.
Nicht zwingend. Ein guter Altmieter mit marktnaher Miete ist ein Vorteil. Problematisch ist ein unbefristeter Altvertrag deutlich unter Markt — das ist ein Preisabschlag wert, kein Verhandlungsdetail.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
