Objektarten
Eine vermietete Wohnung wird in Österreich und Deutschland mit einem Abschlag von 10 bis 25 Prozent gegenüber der leeren Wohnung gehandelt. Kauf bricht nicht Miete: Sie treten in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Konditionen. Der Abschlag ist gerechtfertigt, wenn die Miete deutlich unter Markt liegt oder der Vertrag unbefristet ist; er ist ein Geschenk, wenn der Mieter zahlt, die Miete marktnah ist und der Vertrag sauber gestaltet wurde. Entscheidend sind Mietvertrag, Zahlungshistorie und Kaution — in dieser Reihenfolge.
Der Kauf einer vermieteten Wohnung ist der schnellste Weg zu einem laufenden Ertrag: kein Leerstand, keine Erstvermietung, keine Maklerkosten für die Mietersuche, ab dem Übergabestichtag fließt die Miete. Dafür gibt es einen Abschlag, weil der Käuferkreis kleiner ist — Eigennutzer scheiden aus.
Rechtlich gilt in beiden Ländern: Kauf bricht nicht Miete. Sie übernehmen den Vertrag unverändert, inklusive einer Miete, die vor acht Jahren vereinbart wurde, inklusive vereinbarter Erhaltungspflichten und inklusive einer Kaution, die Ihnen der Verkäufer weiterreichen muss. Was Sie nicht übernehmen, ist eine Kaution, die nie hinterlegt wurde — deshalb gehört ihr Nachweis in den Kaufvertrag.
Die drei Prüfpunkte in der Reihenfolge ihrer Wirkung: Erstens der Mietvertrag — befristet oder unbefristet, Wertsicherung vereinbart oder nicht, Erhaltungspflichten, Untermieterlaubnis, Haustierklausel. Zweitens die Zahlungshistorie der letzten 24 Monate, die der Verkäufer vorlegen kann und soll. Drittens die Differenz zwischen Ist-Miete und Marktmiete, denn sie bestimmt, ob der Preisabschlag ausreicht.
Eine unbefristete Wohnung mit 30 Prozent Untermiete ist kein Schnäppchen, sondern eine dauerhaft gedeckelte Rendite. Eine befristete Wohnung mit marktnaher Miete und zahlungstreuem Mieter ist dagegen oft das bessere Investment als die leere Nachbarwohnung zum vollen Preis.
| Situation | Üblicher Abschlag | Bewertung |
|---|---|---|
| Befristet, Miete marktnah | 5–10 % | sehr gut — Ertrag ab Tag 1 |
| Befristet, Miete unter Markt | 10–15 % | gut, wenn Restlaufzeit kurz |
| Unbefristet, Miete marktnah | 10–15 % | brauchbar, Wertsicherung prüfen |
| Unbefristet, Miete deutlich unter Markt | 20–30 % | nur mit entsprechendem Preis |
| Richtwert-Altbau, Altvertrag | 25–35 % | Ertrag dauerhaft gedeckelt |
Der Vertrag entscheidet über die Rendite der nächsten zehn Jahre, der Zustand der Küche über 3.000 €. Lassen Sie sich den Vertrag vor der Besichtigung geben, nicht danach.
Die Kaution muss übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen werden. Ohne Regelung schulden Sie dem Mieter am Ende Geld, das Sie nie bekommen haben.
Ein Vertrag ohne Indexklausel bedeutet eine nominell eingefrorene Miete. Über zehn Jahre kostet das bei 2,5 Prozent Inflation rund ein Viertel des Realertrags.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
| München | 8.000–10.000 € | 20–24 € | 2,5–3,0 % |
In Österreich im MRG-Bereich nur aus den gesetzlichen Kündigungsgründen, Eigenbedarf ist eng gefasst. In Deutschland ist Eigenbedarfskündigung möglich, nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt in angespannten Märkten aber eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren.
10 bis 25 Prozent, abhängig von Befristung und Abstand zur Marktmiete. Bei Richtwert-Altbau mit Altvertrag auch mehr — dort ist der Ertrag dauerhaft gedeckelt.
Sie geht auf Sie als neuen Vermieter über und muss vom Verkäufer übergeben oder vom Kaufpreis abgezogen werden. Regeln Sie das ausdrücklich im Kaufvertrag.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
