Objektarten
Anlageimmobilie ist der Oberbegriff für jede Immobilie, die nicht selbst bewohnt, sondern zur Vermietung gehalten wird — von der einzelnen Eigentumswohnung über das Mehrfamilienhaus bis zur Gewerbeeinheit. Für Privatanleger ist die vermietete Eigentumswohnung der Regelfall: Sie ist ab rund 150.000 € finanzierbar, teilbar, in jeder Marktlage verkäuflich und braucht keine eigene Verwaltungsstruktur. Bruttorenditen liegen 2026 bei 2,5 bis 4,5 Prozent, netto bleiben nach Kosten, Leerstand und Rücklage rund 0,8 bis 1,0 Prozentpunkte weniger.
Der Begriff Anlageimmobilie sagt nur, wofür die Immobilie da ist: für Ertrag und Wertentwicklung, nicht zum Selbstbewohnen. Darunter fällt Verschiedenes mit sehr unterschiedlichem Risikoprofil, und die erste Entscheidung ist nicht die Lage, sondern die Objektart.
Die vermietete Eigentumswohnung ist der Standardfall für Privatanleger: Einstieg ab rund 150.000 €, Verwaltung durch eine Hausverwaltung, Verkauf jederzeit möglich, weil auch Eigennutzer als Käufer infrage kommen. Das Mehrfamilienhaus oder Zinshaus liefert mehr Rendite und volle Kontrolle über das Objekt, verlangt aber sechsstellige Eigenmittel, eigene Verwaltung und trägt das Risiko von Dach, Fassade und Heizung allein. Gewerbeeinheiten rentieren 2 bis 3 Punkte höher, stehen dafür bei Mieterwechsel Monate leer. Betreiberimmobilien wie Pflegeapartments oder Studentenwohnheime garantieren eine Pacht und verlagern das Risiko auf die Bonität eines Unternehmens — mit einem sehr dünnen Zweitmarkt.
Für den Einstieg empfehlen wir in neun von zehn Fällen die Eigentumswohnung. Nicht weil sie am meisten bringt, sondern weil sie den kleinsten Fehler verzeiht: Ein schlechter Kauf kostet dort Rendite, bei einem Zinshaus oder einer Gewerbeeinheit kostet er Substanz.
Die Rechnung ist in beiden Ländern dieselbe, die Steuer nicht. In Österreich holen Sie beim Neubau vom Bauträger 20 Prozent Vorsteuer zurück, zahlen beim Verkauf aber immer 30 Prozent ImmoESt. In Deutschland gibt es keinen Vorsteuerabzug, dafür ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei und die AfA beim Neubau ab 2023 beträgt 3 statt 2 Prozent.
| Objektart | Einstieg ab | Bruttorendite | Aufwand | Wiederverkauf |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung vermietet | rund 150.000 € | 2,5–4,5 % | gering | einfach, auch an Eigennutzer |
| Mikroapartment | rund 90.000 € | 4,0–5,0 % | mittel | schwer, nur an Anleger |
| Zinshaus / Mehrfamilienhaus | ab rund 800.000 € | 3,5–5,0 % | hoch | eingeschränkt, kleiner Käuferkreis |
| Gewerbeeinheit | ab rund 400.000 € | 4,5–7,0 % | hoch | abhängig vom Mietvertrag |
| Pflegeapartment / Betreiberimmobilie | rund 200.000 € | 3,5–4,5 % | sehr gering | schwer, Betreiberrisiko |
Zwischen einer Eigentumswohnung und einer Gewerbeeinheit liegen zwei Renditepunkte und zwei Risikoklassen. Diese Entscheidung wirkt stärker als die Wahl der Stadt.
Ein schlechter Wohnungskauf kostet Rendite. Ein schlechter Zinshaus- oder Gewerbekauf kostet Substanz. Deshalb ist die Wohnung das richtige erste Objekt.
Österreich: Vorsteuerabzug beim Neubau, aber immer 30 Prozent ImmoESt beim Verkauf. Deutschland: keine Vorsteuer, dafür steuerfrei nach zehn Jahren. Das verändert die Haltestrategie grundlegend.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| München | 8.000–10.000 € | 20–24 € | 2,5–3,0 % |
| Nürnberg | 4.200–5.200 € | 12–14 € | 3,0–3,5 % |
| Stuttgart | 5.000–6.500 € | 15–18 € | 2,8–3,3 % |
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
Jede Immobilie, die nicht selbst bewohnt, sondern zur Vermietung gehalten wird — Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbeeinheit oder Betreiberimmobilie. Für Privatanleger ist die vermietete Eigentumswohnung der Regelfall.
Die vermietete Eigentumswohnung: ab rund 150.000 € finanzierbar, geringer Verwaltungsaufwand, jederzeit verkäuflich, weil auch Eigennutzer als Käufer infrage kommen. Zinshaus und Gewerbe sind zweite oder dritte Schritte.
2026 brutto 2,5 bis 4,5 Prozent bei Eigentumswohnungen, 3,5 bis 5 Prozent bei Zinshäusern, 4,5 bis 7 Prozent bei Gewerbe. Netto bleiben nach Kosten, Leerstand und Rücklage jeweils rund 0,8 bis 1,0 Prozentpunkte weniger.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
Mein Anlagevorhaben besprechen ↗
Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
