Anlegertypen
Eine Wohnung am Studienort ist rechnerisch oft günstiger als vier bis sechs Jahre Miete und behält danach als Anlegerwohnung ihren Wert. Entscheidend ist die Eigentümerfrage: Kauft das Kind selbst, entfällt später eine Schenkung, und beim Verkauf ist in Deutschland die Eigennutzung steuerfrei. Kaufen die Eltern und überlassen die Wohnung dem Kind unentgeltlich, gibt es keine Werbungskosten und in Österreich keine Vorsteuer. Wer die Wohnung dem Kind fremdüblich vermietet, behält den Werbungskostenabzug — das verlangt aber einen echten Mietvertrag, marktübliche Miete und tatsächliche Zahlung.
Die Ausgangsrechnung ist meist überzeugend. Ein WG-Zimmer in Graz kostet 2026 rund 450 € warm, eine kleine Wohnung 600 bis 700 €. Über fünf Studienjahre sind das 27.000 bis 42.000 €, die weg sind. Eine 40-m²-Wohnung in St. Leonhard kostet rund 190.000 € — nach dem Studium ist sie entweder vermietet oder verkauft, in beiden Fällen ist das Geld nicht ausgegeben, sondern angelegt.
Die entscheidende Frage ist, wer als Eigentümer im Grundbuch steht, und sie wird oft zu schnell beantwortet. Variante eins: Das Kind kauft selbst, die Eltern finanzieren mit oder treten als Bürgen auf. Vorteil: keine spätere Schenkung, keine Übertragungskosten, und in Deutschland ist der Verkauf bei Eigennutzung ohnehin steuerfrei. Nachteil: Ein 20-Jähriger ohne Einkommen bekommt allein keinen Kredit, und das Vermögen ist aus der Hand gegeben.
Variante zwei: Die Eltern kaufen und überlassen die Wohnung dem Kind unentgeltlich. Steuerlich ist das der schwächste Weg — keine Einkünfte, also keine Werbungskosten, keine AfA, in Österreich kein Vorsteuerabzug. Die Wohnung ist dann eine private Ausgabe mit Substanzwert.
Variante drei: Die Eltern kaufen und vermieten dem Kind fremdüblich. Damit bleibt der Werbungskostenabzug erhalten. Fremdüblich heißt: schriftlicher Mietvertrag, marktübliche Miete, tatsächliche Überweisung vom Konto des Kindes, keine Rückzahlung unter der Hand. In Deutschland wird der volle Werbungskostenabzug bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gewährt, darunter wird gekürzt. In Österreich prüft das Finanzamt die Fremdüblichkeit im Einzelfall — eine Miete deutlich unter Markt gefährdet die Anerkennung.
Nach dem Studium kommt der Punkt, an dem sich die Vorbereitung auszahlt. Eine Wohnung, die von Anfang an nach Anlegerkriterien ausgewählt wurde — Größe, Lage, Anbindung, Grundriss — lässt sich sofort regulär vermieten. Eine, die nur nach der Nähe zum Hörsaal ausgesucht wurde, oft nicht.
Die Wohnung wird vier bis sechs Jahre bewohnt und danach zwanzig Jahre vermietet. Lage, Größe und Grundriss sollten für die zweite Phase passen, nicht nur für die erste.
Ein echter Mietvertrag mit marktüblicher Miete erhält den Werbungskostenabzug. Eine unentgeltliche Überlassung ist steuerlich neutral — das ist eine Entscheidung, kein Versehen.
Eine spätere Übertragung kostet in Österreich Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr. Wer von Anfang an richtig eintragen lässt, spart diesen Schritt.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Innsbruck | 6.000–8.000 € | 16–19 € | 2,5–3,2 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
Wenn das Vermögen ohnehin einmal übergehen soll und die Finanzierung darstellbar ist: das Kind. Das spart die spätere Übertragung mit Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr.
Ja, und steuerlich ist das oft der bessere Weg. Der Mietvertrag muss fremdüblich sein: marktübliche Miete, schriftlicher Vertrag, tatsächliche Zahlung vom Konto des Kindes.
Entweder reguläre Vermietung oder Verkauf. Wenn die Wohnung von Anfang an nach Anlegerkriterien gewählt wurde, ist der Übergang unproblematisch — genau deshalb sollte sie so gewählt werden.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
