Anlegertypen
Bei einem Grenzsteuersatz von 48 bis 55 Prozent wirkt jeder Euro Werbungskosten fast doppelt so stark wie bei einem Durchschnittsverdiener. AfA, Kreditzinsen und Instandhaltung senken die Steuerlast in der Anfangsphase spürbar, ein Anfangsverlust von 6.000 € spart bei 50 Prozent Grenzsteuersatz rund 3.000 € Steuer. Gleichzeitig ist die Pensionslücke bei Freiberuflern strukturell größer als bei Angestellten. Bei der Finanzierung schaut die Bank auf drei Jahresabschlüsse statt auf drei Gehaltszettel — das verlängert den Prozess, nicht das Ergebnis.
Für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz ist die Anlegerwohnung vor allem ein steuerliches Instrument. Die Rechnung ist einfach: Wer 50 Prozent Grenzsteuersatz hat, finanziert jeden Werbungskosten-Euro zur Hälfte über die ersparte Steuer. Bei einer typischen Vorsorgewohnung entsteht in den ersten Jahren durch AfA und Zinsen ein steuerlicher Verlust — bei 6.000 € Verlust und 50 Prozent Satz sind das rund 3.000 € weniger Steuer im Jahr. Auf den Eigenkapitaleinsatz gerechnet ist das ein erheblicher Teil der Gesamtrendite.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens die Liebhaberei-Regel in Österreich: Die Prognoserechnung muss binnen 20 Jahren einen Gesamtüberschuss zeigen. Eine Wohnung, die dauerhaft Verluste produziert, verliert die steuerliche Anerkennung rückwirkend — samt Vorsteuer. Zweitens ist die Steuerersparnis nie die Begründung für den Kauf, sondern ein Verstärker. Ein Objekt, das sich nur durch die Steuerwirkung rechnet, ist zu teuer eingekauft.
Bei der Finanzierung sind Freiberufler kein Sonderfall, aber ein aufwendigerer. Die Bank verlangt in der Regel die letzten drei Jahresabschlüsse oder Einkommensteuerbescheide und rechnet mit einem Durchschnitt, oft mit Abschlag für Schwankung. Wer eine Kassenpraxis oder eine etablierte Kanzlei führt, wird in der Praxis eher besser behandelt als ein Angestellter mit vergleichbarem Einkommen — die Datenlage muss nur vollständig sein.
Der dritte Punkt ist die Altersvorsorge. Die Versorgungswerke und Kammersysteme decken bei Freiberuflern einen kleineren Teil des letzten Einkommens ab als die gesetzliche Pension bei Angestellten. Eine schuldenfreie Wohnung mit indexierter Miete ist genau deshalb ein naheliegender Baustein: Sie liefert ab dem Ende der Kreditlaufzeit einen inflationsgekoppelten Zahlungsstrom, den man nicht verwalten muss.
Bei 50 Prozent Grenzsteuersatz halbiert sich die Belastung aus Anfangsverlusten. Ein Objekt, das sich nur dadurch rechnet, ist trotzdem zu teuer.
Ohne Gesamtüberschuss binnen 20 Jahren droht Liebhaberei: Werbungskosten und Vorsteuer fallen rückwirkend weg. Das ist der teuerste Fehler in dieser Gruppe.
Die Bank rechnet mit dem Durchschnitt der letzten drei Jahre, oft mit Schwankungsabschlag. Vollständige Unterlagen verkürzen den Prozess erheblich.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Salzburg | 5.500–7.500 € | 15–18 € | 2,5–3,5 % |
| Innsbruck | 6.000–8.000 € | 16–19 € | 2,5–3,2 % |
Ein steuerlicher Verlust von 6.000 € senkt die Steuer um rund 3.000 €. Über die ersten Jahre summiert sich das auf einen erheblichen Teil der Eigenkapitalrendite — solange die Prognoserechnung insgesamt einen Überschuss zeigt.
Für ein einzelnes Objekt fast immer privat: In Österreich ist der Verkauf mit 30 Prozent ImmoESt endbesteuert, in der GmbH kommt die Ausschüttung obendrauf. Ab mehreren Objekten mit Thesaurierungsabsicht ändert sich die Rechnung.
Aufwendiger, nicht schwieriger. Die Bank verlangt drei Jahresabschlüsse statt Gehaltszettel und rechnet mit einem Durchschnitt. Bei stabilem Einkommen ist das Ergebnis oft besser als bei Angestellten.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
