Anlegertypen
Der Ablauf beim ersten Kauf: Budget und Eigenkapital klären, Finanzierungsrahmen von der Bank bestätigen lassen, Stadt und Lage nach dem Budget wählen, Objekte netto durchrechnen, Rücklage und Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen, Kaufanbot und Kaufvertrag, Übergabe, Vermietung, Steuererklärung im Folgejahr. Vom Entschluss bis zum ersten Mieteingang vergehen realistisch drei bis sechs Monate. Die teuersten Anfängerfehler sind: zu wenig Puffer, Bruttorendite statt Nettorechnung, und Kauf ohne Blick in die Protokolle.
Beim ersten Kauf ist die Reihenfolge wichtiger als die Objektwahl. Wer zuerst ein Objekt sucht und dann zur Bank geht, verliert Verhandlungsposition und oft das Objekt. Wer zuerst den Finanzierungsrahmen hat, kann verbindlich anbieten — das ist bei guten Objekten der entscheidende Unterschied.
Schritt eins ist das Eigenkapital, und zwar ehrlich: Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent in Österreich, dazu der Eigenkapitalanteil von üblicherweise 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises, dazu ein Puffer von sechs Monatsraten. Bei einer Wohnung um 250.000 € sind das rund 90.000 €. Diese Zahl ist für viele die eigentliche Überraschung.
Schritt zwei ist die Bank, vor der Objektsuche. Sie brauchen keinen fertigen Kredit, sondern eine belastbare Aussage über Rahmen und Konditionen. Schritt drei ist die Stadtwahl nach Budget, nicht nach Wunsch. Schritt vier ist die Netto-Rechnung für jedes Objekt: Miete minus nicht umlegbare Kosten, Leerstandspuffer und Rücklage, bezogen auf Kaufpreis plus Nebenkosten. Wer Bruttorenditen aus Exposés vergleicht, vergleicht Marketing.
Schritt fünf ist die Prüfung, und hier passiert der teuerste Anfängerfehler: Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und der Rücklagenstand sagen, was in den nächsten Jahren auf Sie zukommt. Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Fassadensanierung ist ein Preisabschlag von 15.000 €, keine Fußnote.
Danach folgen Kaufanbot, Kaufvertrag mit Treuhandabwicklung, Grundbuch, Übergabe und Vermietung. Rechnen Sie vom Entschluss bis zum ersten Mieteingang mit drei bis sechs Monaten. Im Folgejahr kommt die erste Steuererklärung mit AfA, Zinsen und Werbungskosten — spätestens hier lohnt sich ein Steuerberater, der Vermietung tatsächlich regelmäßig macht.
Ohne bestätigten Rahmen sind Sie bei guten Objekten nicht verhandlungsfähig. Die Bank kostet Sie zwei Wochen, das Objekt ist in drei Tagen weg.
Miete minus Kosten, Leerstand und Rücklage, bezogen auf Kaufpreis plus Nebenkosten. Alles andere ist die Zahl aus dem Prospekt.
Die letzten drei Eigentümerversammlungen und der Rücklagenstand sagen mehr über Ihre nächsten zehn Jahre als jede Renditeangabe.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
| Klagenfurt | 3.200–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
Bei 250.000 € Kaufpreis rund 90.000 €: 25.000 € Nebenkosten, rund 55.000 € Eigenkapitalanteil und ein Puffer von sechs Monatsraten. Der Puffer ist kein Extra, sondern Teil der Finanzierung.
Drei bis sechs Monate: Finanzierung, Objektsuche, Prüfung, Kaufvertrag, Grundbuch, Übergabe, Vermietung. Beim Neubau vom Bauträger entsprechend der Bauzeit deutlich länger.
Ab der ersten Vermietung ja. AfA-Bemessung, Grundanteil, Werbungskosten und in Österreich die Prognoserechnung sind Themen, bei denen ein Fehler im ersten Jahr über zwanzig Jahre wirkt.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
Mein Anlagevorhaben besprechen ↗
Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
