Nach Budget
Mit 300.000 € stellt sich nicht mehr die Frage, ob das Budget reicht, sondern wofür man es einsetzt. Es reicht 2026 für rund 62 m² in einem Wiener Außenbezirk, rund 71 m² in Graz, rund 83 m² in Klagenfurt oder rund 33 m² in München. Der Eigenkapitalbedarf liegt bei rund 104.000 €. Ab dieser Größenordnung ist die wichtigere Entscheidung: ein gutes Objekt in einer starken Stadt oder zwei kleinere in zwei Städten — Letzteres halbiert das Leerstandsrisiko bei nahezu gleichem Ertrag.
300.000 € sind in Österreich das Budget, bei dem Anleger zum ersten Mal wirklich wählen können. In Graz, Linz, Klagenfurt oder Wiener Neustadt bekommen Sie dafür eine großzügige Wohnung; in Wien eine gute Zweizimmerwohnung im Außenbezirk; in München ein Mikroapartment.
Die erste Falle ist die Fläche. Dass das Budget in Klagenfurt für 83 Quadratmeter reicht, heißt nicht, dass man 83 Quadratmeter kaufen soll. Große Wohnungen erzielen weniger Miete pro Quadratmeter, sprechen einen kleineren Mieterkreis an und konkurrieren beim Wiederverkauf mit Eigennutzern, die andere Kriterien anlegen. Für ein Anlageobjekt bleiben 45 bis 70 Quadratmeter die verlässlichste Größe.
Die zweite und wichtigere Frage ist die Streuung. Zwei Wohnungen zu je 150.000 € in zwei Städten liefern fast denselben Ertrag wie eine zu 300.000 €, verteilen das Risiko aber auf zwei Mieter, zwei Eigentümergemeinschaften und zwei Märkte. Fällt ein Mieter aus, fehlt die Hälfte der Miete statt der ganzen. Und beim Verkauf lässt sich eine Position teilen, statt alles oder nichts zu bewegen. Dagegen stehen doppelter Verwaltungsaufwand, zwei Finanzierungen und eine aufwendigere Steuererklärung.
Unsere Einschätzung: Wer das erste Objekt kauft, nimmt eines — die Lernkurve ist steil genug. Wer bereits eine Wohnung hält und eine zweite finanziert, streut. Ab dem dritten Objekt ist Streuung keine Option mehr, sondern die Grundlage.
Gerechnet mit den Kaufpreisen und Mieten der jeweiligen Regionsseite. Enthalten sind nur Städte, in denen das Budget für mindestens 30 m² reicht — darunter wird die Wohnung schwer vermietbar und noch schwerer wieder verkäuflich.
| Stadt | Fläche | Miete netto/Monat | Bruttorendite | Eigenkapital nötig |
|---|---|---|---|---|
| Wiener Neustadt | rund 91 m² | rund 1.000 € | 4,0 % | 104.100 € |
| Graz | rund 71 m² | rund 964 € | 3,9 % | 104.100 € |
| Villach | rund 86 m² | rund 943 € | 3,8 % | 104.100 € |
| St. Pölten | rund 86 m² | rund 943 € | 3,8 % | 104.100 € |
| Wien | rund 63 m² | rund 938 € | 3,8 % | 104.100 € |
| Linz | rund 77 m² | rund 923 € | 3,7 % | 104.100 € |
| Klagenfurt | rund 83 m² | rund 917 € | 3,7 % | 104.100 € |
| Wels | rund 83 m² | rund 917 € | 3,7 % | 104.100 € |
| Stuttgart | rund 53 m² | rund 868 € | 3,5 % | 106.200 € |
| Augsburg | rund 65 m² | rund 848 € | 3,4 % | 101.700 € |
| Ingolstadt | rund 65 m² | rund 848 € | 3,4 % | 101.700 € |
| Mannheim | rund 70 m² | rund 837 € | 3,3 % | 106.200 € |
| Nürnberg | rund 64 m² | rund 830 € | 3,3 % | 101.700 € |
| Karlsruhe | rund 64 m² | rund 830 € | 3,3 % | 106.200 € |
| Ulm | rund 64 m² | rund 830 € | 3,3 % | 106.200 € |
| Würzburg | rund 68 m² | rund 818 € | 3,3 % | 101.700 € |
| Erlangen | rund 58 m² | rund 808 € | 3,2 % | 101.700 € |
| Regensburg | rund 57 m² | rund 792 € | 3,2 % | 101.700 € |
| Salzburg | rund 48 m² | rund 786 € | 3,1 % | 104.100 € |
| Heidelberg | rund 52 m² | rund 776 € | 3,1 % | 106.200 € |
| Freiburg | rund 50 m² | rund 775 € | 3,1 % | 106.200 € |
| Innsbruck | rund 44 m² | rund 772 € | 3,1 % | 104.100 € |
| Bregenz und Dornbirn | rund 48 m² | rund 750 € | 3,0 % | 104.100 € |
| München | rund 33 m² | rund 733 € | 2,9 % | 101.700 € |
Kaufpreise und Mieten sind Angebotsmediane 2026 aus den Regionsseiten. Eigenkapital = Kaufnebenkosten in voller Höhe (Österreich rund 9,7 %, Bayern rund 8,9 %, Baden-Württemberg rund 10,4 %) plus 25 % des Kaufpreises. Ein Puffer von sechs Monatsraten kommt dazu und ist hier nicht enthalten.
Achtung bei den großen Flächen. In Wiener Neustadt, Villach, St. Pölten reicht dieses Budget für über 85 m². Das ist rechnerisch dieselbe Rendite, praktisch aber ein anderes Produkt: Große Wohnungen erzielen weniger Miete pro Quadratmeter, sprechen einen kleineren Mieterkreis an und konkurrieren beim Wiederverkauf mit Eigennutzern. Für ein Anlageobjekt sind 35 bis 75 m² fast immer die bessere Wahl — notfalls in einer teureren Stadt.
Dasselbe Kapital auf 2 Objekte verteilt — zwei Städte, zwei Mieter, zwei Eigentümergemeinschaften. Der Ertrag ändert sich kaum, das Risiko schon: Ein Leerstand trifft dann die Hälfte des Portfolios statt das Ganze, und beim Verkauf lässt sich die Position teilen. Die Kaufnebenkosten bleiben gleich, weil sie prozentual anfallen. Teurer wird der Rest: zwei Finanzierungen, zwei Hausverwaltungen, zwei Eigentümerversammlungen und eine aufwendigere Steuererklärung.
| Stadt | Fläche je Objekt | Miete netto/Monat | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Wiener Neustadt | rund 45 m² | rund 500 € | 4,0 % |
| Graz | rund 36 m² | rund 482 € | 3,9 % |
| Villach | rund 43 m² | rund 471 € | 3,8 % |
| St. Pölten | rund 43 m² | rund 471 € | 3,8 % |
| Wien | rund 31 m² | rund 469 € | 3,8 % |
| Linz | rund 38 m² | rund 462 € | 3,7 % |
| Klagenfurt | rund 42 m² | rund 458 € | 3,7 % |
| Wels | rund 42 m² | rund 458 € | 3,7 % |
| Augsburg | rund 33 m² | rund 424 € | 3,4 % |
| Ingolstadt | rund 33 m² | rund 424 € | 3,4 % |
Dass es für 83 m² reicht, heißt nicht, dass 83 m² richtig sind. 45 bis 70 m² erzielen mehr Miete pro Quadratmeter und finden schneller Mieter und Käufer.
Erstes Objekt: eines. Zweites Objekt: streuen. Ab dem dritten ist Streuung keine Frage mehr, sondern die Grundlage des Portfolios.
Rund 29.000 € Nebenkosten plus 75.000 € Anteil am Kaufpreis. Bei zwei Objekten derselbe Betrag — die Nebenkosten sind prozentual, nicht pauschal.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
| Klagenfurt | 3.200–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
Beim ersten Objekt eine — die Lernkurve ist steil genug. Beim zweiten streuen: zwei Mieter, zwei Märkte, halbiertes Leerstandsrisiko bei nahezu gleichem Ertrag.
Rund 104.000 €: etwa 29.000 € Kaufnebenkosten plus 75.000 € Eigenkapitalanteil bei 25 Prozent. Ein Puffer von sechs Monatsraten kommt dazu.
Für rund 33 m², also ein Mikroapartment. Als Wertanlage ist das darstellbar, als Renditeobjekt liegt München mit rund 2,9 Prozent brutto am unteren Ende aller Märkte, die wir betreuen.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
