Nach Budget
Mit 200.000 € Kaufpreis bekommen Sie 2026 rund 55 m² in Klagenfurt oder Villach, 45 m² in Graz oder Linz, 40 m² in Favoriten oder Simmering und rund 30 m² in Nürnberg. In Wien-Innenbezirken, Salzburg, Innsbruck oder München reicht das Budget nicht für eine vermietbare Einheit. Eigenkapitalbedarf bei 25 Prozent plus Nebenkosten: rund 70.000 €. Die Rate liegt bei 3,6 Prozent und 30 Jahren bei rund 745 € monatlich, die Miete je nach Stadt bei 500 bis 620 €.
200.000 € sind das häufigste Einstiegsbudget für die erste Anlegerwohnung — und es reicht, wenn man die Stadt danach auswählt statt umgekehrt. Die Fehlentscheidung an dieser Stelle ist immer dieselbe: Das Budget wird auf eine Wunschstadt angewendet, in der es nur für eine Einheit reicht, die niemand mieten will.
Realistisch sind mit diesem Budget vier Wege. Erstens: eine vollwertige 55-m²-Wohnung in Klagenfurt, Villach oder Wels — beste Rendite, schwächste Wertentwicklung. Zweitens: 45 m² in Graz oder Linz — die ausgewogene Variante mit Uni-Nachfrage und solider Wertentwicklung. Drittens: 40 m² in Wien-Favoriten, Simmering oder Floridsdorf — höchste Liquidität und Wertentwicklung, geringste Rendite. Viertens: rund 30 m² in Nürnberg oder Augsburg, wenn der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren das Hauptargument ist.
Der Eigenkapitalbedarf ist der Punkt, der in Beratungsgesprächen regelmäßig unterschätzt wird. Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent werden von keiner Bank finanziert. Bei 200.000 € Kaufpreis sind das 20.000 €, die aus eigenen Mitteln kommen müssen — zuzüglich des Eigenkapitalanteils am Kaufpreis. Mit 70.000 € Gesamteinsatz kommen Sie bei 25 Prozent Eigenkapital sauber durch.
Gerechnet mit den Kaufpreisen und Mieten der jeweiligen Regionsseite. Enthalten sind nur Städte, in denen das Budget für mindestens 30 m² reicht — darunter wird die Wohnung schwer vermietbar und noch schwerer wieder verkäuflich. Nicht dabei: Innsbruck, München.
| Stadt | Fläche | Miete netto/Monat | Bruttorendite | Eigenkapital nötig |
|---|---|---|---|---|
| Wiener Neustadt | rund 61 m² | rund 667 € | 4,0 % | 69.400 € |
| Graz | rund 48 m² | rund 643 € | 3,9 % | 69.400 € |
| Villach | rund 57 m² | rund 629 € | 3,8 % | 69.400 € |
| St. Pölten | rund 57 m² | rund 629 € | 3,8 % | 69.400 € |
| Wien | rund 42 m² | rund 625 € | 3,8 % | 69.400 € |
| Linz | rund 51 m² | rund 615 € | 3,7 % | 69.400 € |
| Klagenfurt | rund 56 m² | rund 611 € | 3,7 % | 69.400 € |
| Wels | rund 56 m² | rund 611 € | 3,7 % | 69.400 € |
| Stuttgart | rund 35 m² | rund 579 € | 3,5 % | 70.800 € |
| Augsburg | rund 43 m² | rund 565 € | 3,4 % | 67.800 € |
| Ingolstadt | rund 43 m² | rund 565 € | 3,4 % | 67.800 € |
| Mannheim | rund 47 m² | rund 558 € | 3,3 % | 70.800 € |
| Nürnberg | rund 43 m² | rund 553 € | 3,3 % | 67.800 € |
| Karlsruhe | rund 43 m² | rund 553 € | 3,3 % | 70.800 € |
| Ulm | rund 43 m² | rund 553 € | 3,3 % | 70.800 € |
| Würzburg | rund 45 m² | rund 545 € | 3,3 % | 67.800 € |
| Erlangen | rund 38 m² | rund 538 € | 3,2 % | 67.800 € |
| Regensburg | rund 38 m² | rund 528 € | 3,2 % | 67.800 € |
| Salzburg | rund 32 m² | rund 524 € | 3,1 % | 69.400 € |
| Heidelberg | rund 34 m² | rund 517 € | 3,1 % | 70.800 € |
| Freiburg | rund 33 m² | rund 517 € | 3,1 % | 70.800 € |
| Bregenz und Dornbirn | rund 32 m² | rund 500 € | 3,0 % | 69.400 € |
Kaufpreise und Mieten sind Angebotsmediane 2026 aus den Regionsseiten. Eigenkapital = Kaufnebenkosten in voller Höhe (Österreich rund 9,7 %, Bayern rund 8,9 %, Baden-Württemberg rund 10,4 %) plus 25 % des Kaufpreises. Ein Puffer von sechs Monatsraten kommt dazu und ist hier nicht enthalten.
20.000 € Nebenkosten plus 50.000 € Anteil am Kaufpreis. Die Nebenkosten finanziert keine Bank — das ist die Untergrenze, nicht der Richtwert.
Nicht umgekehrt. Eine 28-m²-Notlösung in einer teuren Stadt vermietet sich schlechter als eine vollwertige Wohnung in einer günstigeren.
Mit 200.000 € kauft man eine gute Wohnung, keine zwei mittelmäßigen. Streuung beginnt sinnvoll ab dem zweiten Objekt, nicht innerhalb des ersten Budgets.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Klagenfurt | 3.200–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
| Villach | 3.000–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
| Wels | 3.200–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
Rund 70.000 €: 20.000 € Kaufnebenkosten, die keine Bank finanziert, plus rund 50.000 € Eigenkapitalanteil am Kaufpreis. Mit weniger wird die Finanzierung teuer oder scheitert.
In Favoriten, Simmering, Floridsdorf oder Rudolfsheim ja, rund 40 bis 45 m². In den Innenbezirken, in Döbling oder Hietzing reicht das Budget 2026 nicht mehr für eine vermietbare Einheit.
3,4 bis 3,8 Prozent brutto, je nach Stadt. Nach Kosten, Leerstandspuffer und Rücklage bleiben netto rund 2,6 bis 3,0 Prozent.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
