Nach Budget
Ab 500.000 € ist die Frage nicht mehr, welche Wohnung, sondern welches Portfolio. Ein einzelnes Objekt dieser Größe wäre in den meisten unserer Märkte über 100 m² groß — und damit ein schlechteres Anlageobjekt als zwei Wohnungen zu je 250.000 €. Sinnvoll ist die Kombination aus einem wertstabilen Objekt in Wien, Salzburg oder München und einem Renditeobjekt in Linz, Klagenfurt oder Nürnberg. Steuerlich wird ab dieser Größenordnung die Frage nach privat oder GmbH relevant, in Deutschland zusätzlich die Drei-Objekt-Grenze.
Ein Budget von 500.000 € in eine einzige Wohnung zu stecken, ist in unseren Märkten fast immer die schlechtere Entscheidung. In Klagenfurt entspräche das rund 139 Quadratmetern, in Graz rund 119. Solche Wohnungen erzielen die niedrigste Miete pro Quadratmeter, haben den kleinsten Mieterkreis und konkurrieren beim Verkauf mit Eigennutzern, die nach ganz anderen Kriterien entscheiden. Die Ausnahme ist Wien, Salzburg, Innsbruck oder München, wo 500.000 € eine normal große Wohnung ergeben.
Die tragfähigere Struktur ist ein Portfolio aus zwei oder drei Objekten mit unterschiedlicher Aufgabe. Ein Objekt trägt den Wert: Wien, Salzburg oder München, Rendite unter 3 Prozent, dafür praktisch kein Leerstand und jederzeit verkäuflich. Ein oder zwei Objekte tragen den Ertrag: Linz, Klagenfurt, Villach, Nürnberg oder Augsburg mit 3,3 bis 3,8 Prozent brutto. Das Ergebnis liegt im Mittel über einem reinen Wertportfolio und schwankt deutlich weniger als ein reines Renditeportfolio.
Ab dieser Größenordnung kommen zwei steuerliche Themen dazu, die bei einem Objekt keine Rolle spielen. In Österreich stellt sich die Frage nach der GmbH — für einzelne Objekte fast immer zu verneinen, weil der Verkauf privat mit 30 Prozent ImmoESt endbesteuert ist, während in der Kapitalgesellschaft die Ausschüttung obendrauf kommt. Sie kippt erst, wenn dauerhaft thesauriert und weiter zugekauft werden soll. In Deutschland ist die Drei-Objekt-Grenze zu beachten: Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler und verliert die Steuerfreiheit nach zehn Jahren.
Praktisch heißt das: Kaufen Sie nicht alles auf einmal. Zwei Objekte im Abstand von sechs bis zwölf Monaten geben Ihnen die Chance, aus dem ersten zu lernen, bevor das zweite die Fehler wiederholt. Und sie halten die Finanzierung beweglicher — die Bank bewertet das zweite Objekt mit der Erfahrung aus dem ersten.
Gerechnet mit den Kaufpreisen und Mieten der jeweiligen Regionsseite. Enthalten sind nur Städte, in denen das Budget für mindestens 30 m² reicht — darunter wird die Wohnung schwer vermietbar und noch schwerer wieder verkäuflich.
| Stadt | Fläche | Miete netto/Monat | Bruttorendite | Eigenkapital nötig |
|---|---|---|---|---|
| Wiener Neustadt | rund 152 m² | rund 1.667 € | 4,0 % | 173.500 € |
| Graz | rund 119 m² | rund 1.607 € | 3,9 % | 173.500 € |
| Villach | rund 143 m² | rund 1.571 € | 3,8 % | 173.500 € |
| St. Pölten | rund 143 m² | rund 1.571 € | 3,8 % | 173.500 € |
| Wien | rund 104 m² | rund 1.563 € | 3,8 % | 173.500 € |
| Linz | rund 128 m² | rund 1.538 € | 3,7 % | 173.500 € |
| Klagenfurt | rund 139 m² | rund 1.528 € | 3,7 % | 173.500 € |
| Wels | rund 139 m² | rund 1.528 € | 3,7 % | 173.500 € |
| Stuttgart | rund 88 m² | rund 1.447 € | 3,5 % | 177.000 € |
| Augsburg | rund 109 m² | rund 1.413 € | 3,4 % | 169.500 € |
| Ingolstadt | rund 109 m² | rund 1.413 € | 3,4 % | 169.500 € |
| Mannheim | rund 116 m² | rund 1.395 € | 3,3 % | 177.000 € |
| Nürnberg | rund 106 m² | rund 1.383 € | 3,3 % | 169.500 € |
| Karlsruhe | rund 106 m² | rund 1.383 € | 3,3 % | 177.000 € |
| Ulm | rund 106 m² | rund 1.383 € | 3,3 % | 177.000 € |
| Würzburg | rund 114 m² | rund 1.364 € | 3,3 % | 169.500 € |
| Erlangen | rund 96 m² | rund 1.346 € | 3,2 % | 169.500 € |
| Regensburg | rund 94 m² | rund 1.321 € | 3,2 % | 169.500 € |
| Salzburg | rund 79 m² | rund 1.310 € | 3,1 % | 173.500 € |
| Heidelberg | rund 86 m² | rund 1.293 € | 3,1 % | 177.000 € |
| Freiburg | rund 83 m² | rund 1.292 € | 3,1 % | 177.000 € |
| Innsbruck | rund 74 m² | rund 1.287 € | 3,1 % | 173.500 € |
| Bregenz und Dornbirn | rund 81 m² | rund 1.250 € | 3,0 % | 173.500 € |
| München | rund 56 m² | rund 1.222 € | 2,9 % | 169.500 € |
Kaufpreise und Mieten sind Angebotsmediane 2026 aus den Regionsseiten. Eigenkapital = Kaufnebenkosten in voller Höhe (Österreich rund 9,7 %, Bayern rund 8,9 %, Baden-Württemberg rund 10,4 %) plus 25 % des Kaufpreises. Ein Puffer von sechs Monatsraten kommt dazu und ist hier nicht enthalten.
Achtung bei den großen Flächen. In Wiener Neustadt, Graz, Villach, St. Pölten reicht dieses Budget für über 85 m². Das ist rechnerisch dieselbe Rendite, praktisch aber ein anderes Produkt: Große Wohnungen erzielen weniger Miete pro Quadratmeter, sprechen einen kleineren Mieterkreis an und konkurrieren beim Wiederverkauf mit Eigennutzern. Für ein Anlageobjekt sind 35 bis 75 m² fast immer die bessere Wahl — notfalls in einer teureren Stadt.
Dasselbe Kapital auf 2 Objekte verteilt — zwei Städte, zwei Mieter, zwei Eigentümergemeinschaften. Der Ertrag ändert sich kaum, das Risiko schon: Ein Leerstand trifft dann die Hälfte des Portfolios statt das Ganze, und beim Verkauf lässt sich die Position teilen. Die Kaufnebenkosten bleiben gleich, weil sie prozentual anfallen. Teurer wird der Rest: zwei Finanzierungen, zwei Hausverwaltungen, zwei Eigentümerversammlungen und eine aufwendigere Steuererklärung.
| Stadt | Fläche je Objekt | Miete netto/Monat | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Wiener Neustadt | rund 76 m² | rund 833 € | 4,0 % |
| Graz | rund 60 m² | rund 804 € | 3,9 % |
| Villach | rund 71 m² | rund 786 € | 3,8 % |
| St. Pölten | rund 71 m² | rund 786 € | 3,8 % |
| Wien | rund 52 m² | rund 781 € | 3,8 % |
| Linz | rund 64 m² | rund 769 € | 3,7 % |
| Klagenfurt | rund 69 m² | rund 764 € | 3,7 % |
| Wels | rund 69 m² | rund 764 € | 3,7 % |
| Stuttgart | rund 44 m² | rund 724 € | 3,5 % |
| Augsburg | rund 54 m² | rund 707 € | 3,4 % |
Wien, Salzburg oder München für Wertstabilität und Verkäuflichkeit; Linz, Klagenfurt oder Nürnberg für den laufenden Ertrag. Die Mischung schwankt weniger als beide Reinformen.
Zwei Käufe im Abstand von sechs bis zwölf Monaten. Das erste Objekt ist die Lehrstunde, die das zweite billiger macht — und die Bank bewertet das zweite besser.
GmbH oder privat in Österreich, Drei-Objekt-Grenze in Deutschland. Beides gehört vor den Kauf geklärt, nicht danach.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Wien | 3.600–6.000 € | 14–17 € | 2,5–4,0 % |
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
| Klagenfurt | 3.200–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
| München | 8.000–10.000 € | 20–24 € | 2,5–3,0 % |
| Nürnberg | 4.200–5.200 € | 12–14 € | 3,0–3,5 % |
Mehrere kleine. Ein Objekt zu 500.000 € wäre in den meisten unserer Märkte über 100 m² groß und damit ein schlechteres Anlageobjekt: weniger Miete pro Quadratmeter, kleinerer Mieterkreis, schwierigerer Wiederverkauf.
Für ein reines Vermietungsportfolio meist nicht: In Österreich ist der Verkauf privat mit 30 Prozent ImmoESt endbesteuert, in der GmbH kommt die Ausschüttung dazu. Sie lohnt erst, wenn dauerhaft thesauriert und weiter zugekauft wird.
Eine deutsche Regel: Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Die Gewinne werden gewerbesteuerpflichtig und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren entfällt. Verkäufe deshalb zeitlich staffeln.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
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Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
