Nach Budget
Eine echte Vollfinanzierung ohne jedes Eigenkapital ist 2026 die Ausnahme. In Österreich gab die KIM-Verordnung bis Mitte 2025 mindestens 20 Prozent Eigenmittel und 40 Prozent maximale Schuldendienstquote vor; seit ihrem Auslaufen entscheiden die Banken wieder selbst, halten aber intern an ähnlichen Werten fest. Möglich bleibt die Finanzierung über eine zusätzliche Sicherheit — meist eine lastenfreie Immobilie. Ohne Sicherheit gilt: Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent finanziert praktisch keine Bank.
Die ehrliche Antwort zuerst: Wer null Eigenkapital hat, sollte keine Anlegerwohnung kaufen. Nicht weil es technisch unmöglich wäre, sondern weil der erste unvorhergesehene Posten — Mietausfall, Sonderumlage, Zinsanpassung — dann sofort existenziell wird. Ein Puffer von sechs Monatsraten gehört zur Finanzierung wie die Rate selbst.
Technisch gibt es zwei Wege. Der erste ist die Besicherung über eine weitere Immobilie: Ist das Eigenheim abbezahlt oder weitgehend getilgt, kann die Bank darauf eine Hypothek eintragen und die neue Wohnung zu 100 Prozent oder darüber finanzieren. Das ist gängige Praxis und wirtschaftlich sinnvoll, solange der Gesamtbeleihungsauslauf über beide Objekte unter rund 70 Prozent bleibt. Es ist aber kein Eigenkapitalersatz, sondern eine Risikoverschiebung: Im Ernstfall haftet das eigene Zuhause mit.
Der zweite Weg ist die Finanzierung nur des Kaufpreises bei Eigenleistung für die Nebenkosten. Das ist der Regelfall, wenn jemand von Vollfinanzierung spricht. Bei 300.000 € Kaufpreis brauchen Sie dann rund 30.000 € für Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag und gegebenenfalls Provision.
Der Preis der hohen Beleihung ist der Zins. Zwischen 60 und 90 Prozent Beleihungsauslauf liegen 2026 je nach Bank 0,4 bis 0,9 Prozentpunkte. Auf 300.000 € über 30 Jahre sind das 25.000 bis 55.000 € Mehrkosten. Und der Hebel wirkt in beide Richtungen: Liegt der Kreditzins über der Nettorendite — bei 3,5 Prozent Zins und 2,8 Prozent Nettorendite ist das 2026 der Normalfall — senkt jeder zusätzliche Fremdkapital-Euro die Eigenkapitalrendite.
Rund 10 Prozent des Kaufpreises für Steuer, Grundbuch und Vertrag. Sie werden praktisch nie mitfinanziert, weil ihnen kein beleihbarer Wert gegenübersteht.
Eine lastenfreie Immobilie ermöglicht die hohe Beleihung, ersetzt aber keinen Puffer. Im Ernstfall haftet das eigene Zuhause mit.
Solange der Kreditzins über der Nettorendite liegt, senkt mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Der Hebel funktioniert derzeit nur über die Steuerwirkung und die Tilgung.
| Region | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Graz | 3.500–5.400 € | 12–14 € | 3,0–4,0 % |
| Linz | 3.500–4.500 € | 10–14 € | 3,0–4,5 % |
| Klagenfurt | 3.200–4.200 € | 10–12 € | 3,5–4,5 % |
Mit einer zusätzlichen Sicherheit wie einer lastenfreien Immobilie ja. Ohne Zusatzsicherheit ist es 2026 die Ausnahme, und die Nebenkosten von rund 10 Prozent bleiben in jedem Fall Ihre Aufgabe.
Sie ist Mitte 2025 ausgelaufen. Die Banken entscheiden wieder selbst, halten in der Praxis aber an ähnlichen internen Leitplanken fest: rund 20 Prozent Eigenmittel und eine Schuldendienstquote um 40 Prozent.
0,4 bis 0,9 Prozentpunkte Zinsaufschlag gegenüber 60 Prozent Beleihungsauslauf. Auf 300.000 € über 30 Jahre sind das 25.000 bis 55.000 € Mehrkosten.
Anlegerprofil
Budget, Region, Ziel: in drei Schritten. Wer ein Profil hat, sieht passende Anlegerwohnungen zuerst, auch die, die nie auf ein Portal kommen.
Anlegerprofil anlegen Erst rechnen
„Wir rechnen jede Anlegerwohnung netto, mit Leerstand und Rücklage. Erst wenn die Zahl trägt, empfehlen wir den Kauf. So investiere ich selbst."Mag. Florian Kulterer, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, iX immo GmbH
Die Menschen hinter der Zusammenarbeit
Gute Immobilienentscheidungen beginnen mit den richtigen Gesprächspartnern. Georg Tilg und Mag. Florian Kulterer bringen Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Begleitung in Ihr Anlagevorhaben ein.
CAPTURAVorsorge & Kooperationen
Geschäftsführer
Captura Unternehmensgruppe
Mit Branchenerfahrung seit 1989 verantwortet Georg Tilg bei Captura Kooperationen sowie Verkauf und Vertrieb. Er verbindet das Netzwerk zu Bauträgern mit dem Blick für Anleger- und Vorsorgewohnungen.
IMMOXXImmobilien & Marktkenntnis
Geschäftsführer · iX immo GmbH
Staatlich geprüfter Immobilientreuhänder
Seit 2003 in der Immobilienpraxis: Mag. Florian Kulterer bringt Erfahrung mit Wohn- und Anlageimmobilien, Immobilienbewertung und Vermittlung ein. Ihr persönlicher Ansprechpartner bei IMMOXX in Graz.
Ihre Ziele. Unsere Erfahrung. Ein persönliches Gespräch.
Mein Anlagevorhaben besprechen ↗
Linda ist eine KI-Assistentin von IMMOXX. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Datenschutz
